Ações de construtoras mostram valorização nos últimos 12 meses, após experimentarem quase uma década de perdas

São Paulo, 31/08/2017 – As ações das empresas de construção e incorporação imobiliária ensaiam uma retomada após atravessarem um longo período de baixas na Bolsa, com perda acentuada de valor de mercado. Na visão de empresários e analistas, o setor tem potencial para viver um novo ciclo de bonança no médio a longo prazo caso a recuperação da economia brasileira se confirme.

O valor de mercado consolidado das 14 principais companhias listadas na Bolsa caiu de R$ 45,5 bilhões em 30 de agosto de 2010, auge do setor após a onda de abertura de capital, para R$ 20,0 bilhões em 30 de agosto de 2017, uma redução de 56%, conforme levantamento do Broadcast. Nesse período, 13 das 14 companhias perderam valor de mercado, fato que fez investidores debandarem do setor. Nos últimos 12 meses, no entanto, o grupo teve uma valorização de 15,5%, sinalizando perspectivas melhores começam a se desenhar.

A depressão ao longo de quase uma década pode ser explicada, em resumo, por uma série de tropeços das construtoras, como custos de obras acima do esperado, entregas de imóveis com atraso e, mais recentemente, uma avalanche de cancelamentos de vendas. Esses fatores diminuíram o tamanho dos negócios e até empurraram algumas empresas para recuperação judicial, como é o caso de PDG Realty e Viver.

“Mesmo com fundamentos sólidos após as aberturas de capital, como demanda forte e boa oferta de crédito, os resultados entregues pelas empresas ficaram abaixo do esperado. Isso machucou muitos investidores”, afirma o presidente do conselho de administração da MRV, Rubens Menin. A construtora é uma das poucas que foi capaz de arrumar a casa e voltar a crescer.

Por sua vez, a valorização dos papéis no último ano indica que investidores já enxergam uma tendência de recuperação dos lançamentos e das vendas e passaram a precificar essa inflexão nos ativos.

No campo operacional, os atrasos de obras e estouros de custos foram resolvidos, enquanto os distratos tendem a ser regulamentados em breve pelo governo federal. No ambiente macroeconômico, a queda dos juros, a inflação estabilizada e a reversão do desemprego tendem a sustentar uma recuperação lenta e gradual da demanda por imóveis em 2017 e 2018.

Já nos anos seguintes, é esperado um ciclo de avanço robusto, especialmente após a demanda por imóveis ter sido reprimida pela crise prolongada, avalia o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci. “A nossa expectativa é que entraremos em um novo ciclo de crescimento do mercado imobiliário a partir de 2019”, diz.

 

Como avaliar as empresas

Enquanto as construtoras tiveram que se reorganizar após os altos e baixos, os investidores também tiveram que reavaliar quais são as melhores métricas para avaliar se as companhias são capazes de entregar resultados de fato.

O analista do banco JPMorgan, Marcello Motta, que acompanha o setor desde a temporada de abertura de capital, considera a geração de caixa o indicador mais importante para atestar a saúde das construtoras atualmente. “A geração de caixa mede se a empresa conseguiu vender os imóveis, efetivar o recebimento dos valores e pagar a sua dívida, ou se apenas pedalou a bicicleta sem sair do lugar”, afirma.

Já o analista do Bradesco BBI, Luiz Maurício Garcia, que completa dez anos de monitoramento do setor, prefere o indicador de Retorno sobre o Patrimônio (ROE, na sigla em inglês), que indica quanto a empresa conseguiu extrair de lucro em relação ao que foi investido no negócio.

Ambos ponderam que passaram por um aprendizado nos últimos anos em suas teses. Logo após as aberturas de capital, era comum os agentes financeiros avaliarem as construtoras com base no tamanho dos bancos de terrenos, lançamentos e vendas, mas esses indicadores se mostraram ineficientes.

“No passado, o mercado pagou um preço alto nas ações de empresas que tinham grandes estoques de terrenos, pois esses dados tinham implícito o sinal de crescimento dos negócios. Depois se percebeu que não era a melhor métrica”, observa Garcia.

A explicação para essas distorções está, em parte, na contabilidade peculiar do setor de construção, que reconhece a receita de acordo com o andamento das obras (Método POC, na sigla em inglês). Na prática, uma construtora pode vender 100% dos apartamentos de um prédio em um mês, mas o valor das vendas só será totalmente apurado no momento da conclusão da obra. Da mesmo forma, essa companhia pode sofrer muitos distratos e ter que estornar as receitas previstas com a vendas dessas unidades, que acabam retornando ao estoque.

Na prática, esses fatores provocam um descasamento entre a realidade operacional e financeira das empresas na apresentação dos balanços periódicos, destaca Motta, do JPMorgan. “Isso gerou distorções na maneira como o investidor olhava para as construtoras. Havia dúvida sobre as métricas de performance que revelavam o real valor das empresas”, comenta.

Outra característica que tende a ser valorizada daqui para frente é se as empresas têm um controlador definido, geralmente a família fundadora, caso de MRV, Cyrela, Eztec, Tecnisa, Rossi, Helbor, entre outras. Na visão de analistas, isso representa uma vantagem em comparação com companhias de controle pulverizado, casos de PDG e Gafisa.

“Como o setor tem um ciclo operacional que leva de quatro a cinco anos deste a compra do terreno, construção até a entrega do imóvel, é importante que haja um acionista controlador preocupado que os resultados sejam sustentáveis no longo prazo”, analisa Motta.

O analista do Bradesco BBI cita também que a tônica das análises priorizará rentabilidade em vez de tamanho. A tendência será de preferência por incorporadoras regionais, com margem elevada em seus negócios

“O mercado teve aprendizados importantes. O principal é que construção não tem ganho de escala, pois os empreendimentos são customizados, variam de acordo com a região e os consumidores. Então, não vamos ver o mesmo volume de projetos do passado, pois isso se mostrou insustentável”, pondera. A exceção são os projetos de baixa renda, dentro do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), padronizados em diversas regiões. “A escala não é uma característica para todo o setor”, diz. (Circe Bonatellicirce.bonatelli@estadao.com)

Fonte: Broadcast

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