Aluguel de galpões comerciais em 2019 atinge recorde em 15 anos

Aluguel de galpões comerciais em 2019 atinge recorde em 15 anos

São Paulo, 13/01/2020 – O aluguel de galpões logísticos em São Paulo, que representa 65% deste mercado em todo o País, atingiu recordes em 2019. O volume de absorção líquida dos imóveis disponíveis no ano passado foi 87% maior do que a média dos últimos quinze anos, com 227,5 mil metros quadrados ocupados.

Já a inauguração de novos espaços em 2019 contou com o dobro de metragem em comparação com o ano anterior e chegou a 1,8 milhão de metros quadrados, de acordo com dados exclusivos da consultoria CBRE ao Broadcast.

Para Fernando Terra, diretor de serviços industriais e logísticos da América Latina da CBRE, a retomada da economia e do consumo traz uma perspectiva positiva para o setor. Em 2020, o patamar de 1 milhão de novos metros quadrados entregues anualmente deve ser mantido, passado o período de recessão econômica brasileira.

Ele destaca ainda o aumento da absorção líquida dos espaços. “Deixou de ser uma movimentação oportunística de alugar porque tem espaço de boa qualidade em um preço bacana. As empresas voltaram a crescer e investir”, explica.

O mercado, porém, ainda conta com uma taxa de vacância considerada alta. Entre o terceiro e o quarto trimestres de 2019, a taxa de vacância do setor caiu de 19,4% para 18,7%. Com este patamar, os preços de aluguéis de galpões se mantiveram praticamente estáveis – entre os dois últimos trimestres do ano, a média mensal por metro quadrado passou de R$ 18,72 para R$ 18,81.

A menor vacância registrada por região foi no chamado primeiro raio, que engloba cidades até 30 quilômetros a partir do marco zero da Praça da Sé, na capital paulista. A área inclui, além de São Paulo, Guarulhos, Cajamar, Embu Guaçu e ABCD Paulista. No raio 1, o índice ficou em 12,3%. “Mesmo com os preços mais altos, é a menor vacância porque é onde tem maior demanda”, explica Fernando Terra. No raio 1, o aluguel médio é de R$ 20,58, enquanto em regiões a partir de 30 quilômetros de distância de São Paulo a média fica em R$ 17,69.

De acordo com Terra, a demanda não é o único fator que influencia no preço dos aluguéis. O tipo de galpão e sua adequação à atividade da empresa também direcionam a busca e, consequentemente, os valores cobrados no mercado.

O galpão chamado big box, que é utilizado principalmente para varejo alimentar e varejo direcionado a comércio eletrônico, apresenta geralmente mil metros quadrados, com salas acopladas nas quinas da planta do imóvel. Já o chamado modular, que tem aproveitamento ligeiramente menor e tamanho variável, tem estrutura mais rígida e é utilizado principalmente por transportadoras.

“A Faria Lima dos galpões”
Uma das cidades paulistas que contam com maior presença dos big box – cerca de 90% do total – é Cajamar, apelidada de “a Faria Lima dos galpões” por Fernando Terra. Em março de 2019, a vacância em Cajamar era de 11%. Já no quarto trimestre do ano, a taxa caiu para 8,7%.

Os espaços da cidade apresentam alta metragem – são 1,6 milhão de metros quadrados no total para apenas 13 unidades, que têm grande capacidade competitiva. Em Guarulhos, por exemplo, a metragem total dos estabelecimentos da cidade é de 1,1 milhão para 20 condomínios.

Outro ponto destacado por Terra é a localização estratégica da cidade, próxima à Rodovia Anhanguera. “É o principal corredor de distribuição do Estado de São Paulo. A Bandeirantes, por exemplo, é uma via expressa em que é praticamente proibido construir ao redor”, explica. A proximidade do Aeroporto de Viracopos também é outro fator que fortalece o mercado na região. “É onde o GPA quer estar, onde o Carrefour quer estar, porque é o mais próximo que se pode estar de São Paulo no eixo da Anhanguera”, afirma o diretor.

Em Cajamar, o preço médio dos aluguéis em 2019 ficou em R$ 20,61 por metro quadrado, superando as regiões de Guarulhos – com R$ 20,46 – e de São Paulo – com R$ 18,61 -, que também fazem parte do chamado raio 1.

Perspectiva dos fundos imobiliários
Terra acredita que não deve haver uma ‘bolha’ dos fundos imobiliários, tese que foi levantada por analistas após o valor de mercado dos produtos superar o patrimonial. Em novembro, conforme dados da B3, o valor patrimonial dos fundos estava em R$ 80,6 bilhões, enquanto o valor de mercado era estimado em R$ 89,1 bilhões.

Apesar da alta valorização, na última quinta-feira o Ifix, índice dos fundos imobiliários na Bolsa, fechou em queda de 2,89%, maior recuo diário desde maio de 2017, dia de estresse no mercado com o “Joesley Day”.

“É uma realização mesmo, o pessoal está vendendo um pouco porque tem esse receio. Só que existe a possibilidade de, com a retomada econômica e a redução de vacância, as rendas aumentarem bastante e consequentemente os valores de avaliação subirem, compensando a diferença. Não dá pra generalizar em fundo imobiliário”, avalia.

Nesse contexto, o diretor defende que os galpões são ativos de maior confiança por serem obras executadas em um espaço de tempo menor. De acordo com ele, metade dos R$ 6,5 bilhões movimentados no setor em 2019 foram por fundos imobiliários. “É um mercado menos volátil. Enquanto para construção de escritórios o ciclo chega a durar de 4 a 5 anos, com o risco de entregar os ativos passado o momento de crescimento, o ciclo dos galpões é de 1 a 2 anos”, explica.

Ele também destaca a perspectiva de crescimento do consumo para os próximos anos. “Elimina a disrupção, porque o investidor pode se perguntar se o shopping vai existir daqui a 10 anos. No caso do galpão, vai ter consumo, vai ter e-commerce, então vão precisar de mais”, afirma. (Ana Luiza de Carvalho, Agência Estado)

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