Caixa estuda antecipar crédito imobiliário com taxa pré-fixada com presença de Bolsonaro

Banco Central avalia permitir crédito imobiliário no SFH com reajuste pela inflação

Brasília, 24/07/2019 – O Banco Central estuda a possibilidade de permitir que os bancos utilizem índices de inflação, como o IPCA, como referência para o reajuste das parcelas do crédito para compra da casa própria em operações do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O índice de inflação seria um substituto da Taxa Referencial (TR), hoje usada como indexador em todas as operações do SFH. A expectativa do setor é de que a mudança possa abrir espaço para juros menores nos novos contratos.

Atualmente, quem financia imóvel pelo SFH paga uma taxa de juros fixa, cujo limite é de 12%, mais a TR, que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o mutuário da casa própria paga, na prática, apenas o valor fixo. Os dados mais recentes do Banco Central mostraram que a taxa média de juros cobrada em financiamentos imobiliários fechados em maio foi de 7,7% ao ano neste caso. Quem financiou o imóvel a taxas de mercado (fora do SFH) teve acesso a um juro médio de 9,2% ao ano.

O SFH já possui um custo mais baixo por utilizar recursos da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Além disso, o sistema possui limites para o juro cobrado e para o valor do imóvel a ser adquirido – hoje de até R$ 1,5 milhão.

A proposta em estudo no BC é permitir que os bancos utilizem, no lugar da TR, um índice de preços para reajustar o saldo devedor. Isso valeria para os novos contratos e poderia ser feito, por exemplo, por meio do IPCA – a referência oficial para a inflação no Brasil – ou o IGP-M – índice medido pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e largamente usado como referência de reajuste em contratos de aluguel.

A possibilidade está sendo avaliada em um dos 14 grupos de trabalho criados no BC para impulsionar a agenda BC#, de modernização do sistema financeiro. O grupo trata especificamente do setor imobiliário. Após a formulação do estudo, a questão ainda precisará ser levada para aprovação no Conselho Monetário Nacional (CMN), que conta com representantes do BC e do Ministério da Economia.

A expectativa do setor imobiliário é de que a adoção de índices de preços no SFH abra espaço para que os bancos cobrem juros menores do mutuário.

Hoje, em um contrato com TR e juro de 8,5%, existe um componente de inflação, que está por volta de 3,5% ou 4,0%.”Em um contrato indexado ao IPCA, isso deixará de existir, porque haverá o ajuste todo ano”, avaliou o presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Basilio Jafet. “Na primeira hipótese, o custo está meio que ‘prefixado’. Na segunda, o ajuste é feito pela inflação”.

Para Jafet, é importante que haja alternativas no mercado, para que o cliente de banco possa escolher a melhor opção – com reajuste pela TR ou pelo índice de preços. “A mudança vai aumentar o volume, vai gerar mais negócios e criar um mercado maior. É bom para todo mundo”, defende.

A adoção de índice de preço como indexador pode, na visão do Secovi-SP, até mesmo elevar o volume de recursos disponíveis para o financiamento imobiliário. Isso porque, segundo Jafet, as instituições financeiras terão maior facilidade para negociar, no mercado secundário, os contratos ligados ao IPCA. “Hoje, é possível negociar no mercado secundário títulos ligados à TR, mas numa quantidade menor”, diz o presidente do Secovi-SP. “Com papeis ligados ao IPCA, o apetite será maior. Isso vai gerar mais funding”, avaliou.

O diretor executivo da Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel Ribeiro de Oliveira, acredita que a adoção do IPCA levará, de fato, à redução dos juros cobrados nos novos contratos. “Não faz sentido cobrar hoje 9% ao ano mais a TR, que está em zero, e passar a cobrar 9% ao ano mais o índice de inflação, que está rodando em 4%”, avaliou. “Só há sentido em aprovar isso se as taxas de juros puderem ser menores.”

Oliveira afirma, no entanto, que o uso da inflação como indexador traz um risco adicional ao mutuário. “Se tivermos uma crise interna ou externa, em que a inflação sobe muito, estes contratos terão um reajuste tão forte que poderão ficar impagáveis”, alerta. Segundo ele, o cliente precisará avaliar riscos como este ao fechar a operação.

Bancos – Em julho do ano passado, uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) deu o primeiro passo na flexibilização das condições, ao abrir a possibilidade de os bancos indexarem os contratos imobiliários a índices de preços no caso de operações que estão fora do SFH – ou seja, aquelas voltadas para imóveis de maior valor, com juros mais elevados.

Entre os cinco maiores bancos no País (Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander), por enquanto nenhum deles oferece linhas assim.

A Caixa, porém, tem se movimentado neste sentido. Oficialmente, a instituição afirma que o uso de indexadores ligados à inflação está em estudo. Fontes do mercado avaliam que o banco tende a ser pioneiro no processo, até por sua importância no setor. Por meio de sua assessoria de imprensa, o Santander também afirmou que estuda alternativas à TR. Já o Itaú Unibanco disse que, no momento, não há previsão de mudanças. (Fabrício de Castro)

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