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Bancos colocam pé no freio e reduzem ritmo de corte do juro do crédito imobiliário

São Paulo, 26/02/2018 – Mesmo diante da forte queda da taxa básica de juros da economia brasileira (Selic) nos últimos meses, os bancos diminuíram a velocidade de repasse de corte para o financiamento da casa própria. A taxa efetiva dos empréstimos que utilizam recursos das cadernetas de poupança (SBPE) nos cinco principais bancos do País caiu com maior intensidade no período de julho a outubro do ano passado, mas permaneceu praticamente inalterada desde então. 

O movimento de redução dos juros no crédito imobiliário foi puxado pelo Santander Brasil que, em uma ofensiva à concorrência, cortou sua taxa para um dígito e foi seguido quase que de maneira instantânea pelo Itaú Unibanco. Na sequência, Bradesco e Banco do Brasil também baixaram suas taxas, colocando-se, assim, à frente da Caixa Econômica Federal.

Justamente o banco estatal da habitação, dono de uma fatia de 65% do mercado de crédito imobiliário, ficou na lanterna, com os juros mais altos do segmento, sendo o único ainda na casa de dois dígitos. Isso porque a estatal não tem capital suficiente para baixar os juros e atender a grande demanda dos mutuários por empréstimos.

Do final do ano passado para cá, as grandes instituições financeiras que atuam no setor colocaram o pé no freio, conforme levantamento da consultoria Melhortaxa. A taxa média das cinco instituições citadas acima passou de 11,24% ao ano no início de 2017 para 9,69% ao ano no começo de 2018, segundo a consultoria. Em contrapartida, a Selic caiu pela metade no mesmo período, recuando de 14,0% para 7,0% ao ano. Em seguida, ainda chegou ao patamar histórico de 6,75% ao ano na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom), em fevereiro.

“De uns meses para cá, os bancos começaram a demorar mais no repasse da queda da Selic. Há uma cautela dessas instituições, de olho nas incertezas econômicas à frente, com eleições. E também há um ambiente de baixa competição no setor devido às limitações para empréstimos da Caixa, líder do mercado”, observa o sócio da Melhortaxa, Rafael Sasso.

Com a Caixa menos atuante, Bradesco, Banco do Brasil, Itaú e Santander ficaram com mais espaço para atuar, já que a estatal da habitação tem, tradicionalmente, as taxas mais atrativas do mercado. Com isso, a maioria dos concorrentes já aumentou sua participação no mercado de crédito imobiliário ao longo do ano passado.

Para 2018, a expectativa dos executivos desses bancos é que a expansão continue enquanto a Caixa não resolver definitivamente sua restrição de capital. A estatal segue à procura de alternativas para solucionar o problema, já que teve a operação para entrada de até R$ 15 bilhões barrada junto ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Procurada, a Caixa não comentou o assunto.

 

Cautela

Além da menor competição no setor, a resistência dos bancos em manter o ritmo de corte dos juros reflete a preocupação dessas instituições com a fragilidade da poupança como fonte de recursos, que passou a render menos desde o último ano, e ainda o potencial aumento da Selic no médio a longo prazo. Depois de os depósitos superarem os saques na caderneta em mais de R$ 17 bilhões no ano passado, conforme o Banco Central, em janeiro último, o sinal inverteu. A diferença de entradas e saídas ultrapassou a casa dos R$ 5 bilhões em janeiro último. Vale lembrar que nos anos de 2016 e 2015 essa foi também a tônica do mercado, com os resgates superando os depósitos na caderneta.

“Primeiro de tudo, precisamos da normalização e da volta da poupança. Esperamos a migração de recursos de fundos de investimento com taxas mais altas para a poupança e, depois, a própria população. Com a melhora da economia, espera-se que a poupança volte a ficar com crescimento positivo à medida que as pessoas tenham fôlego para poupar recursos”, avalia o superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli.

Além disso, os bancos defendem que a dinâmica das taxas no financiamento imobiliário não reflete apenas o comportamento da Selic. A diretora do Itaú Unibanco, Cristiane Magalhães, pondera ainda o fato de o crédito imobiliário ser de longo prazo, de até 30 anos, exigindo das instituições financeiras uma precaução adicional em termos de previsibilidade.

“Não dá para fazermos projeções considerando o tempo médio que os clientes levam para quitar o seu financiamento imobiliário, entre 10 e 12 anos. Essa carteira tem duração muito longa e os bancos precisam agir com responsabilidade. As projeções macroeconômicas, por exemplo, já indicam que a Selic vai voltar a crescer em 2019”, explica Cristiane, que acrescenta: “A tendência dos juros no crédito imobiliário é de queda, mas temos de preservar a rentabilidade (da operação para o banco)”.

A diretora do Itaú diz que o tema preço já tem sido mais presente nas relações com os clientes e que o banco não tem perdido correntistas para outros concorrentes por conta do crédito imobiliário. Para isso, o banco não só negocia a taxa caso a caso, levando em conta o perfil de risco do cliente, bem como também voltou a aumentar a sua quota de financiamento (LTV, na sigla em inglês), de 75% para 82%, de olho no aumento da procura pela casa própria. A mudança, explica Cristiane, foi possível graças à melhoria da situação econômica, com a queda da inadimplência e, consequentemente, da retomada de imóveis financiados e não pagos.

E, no geral, os bancos seguem com bastante apetite para crescer em crédito imobiliário. O Santander, por exemplo, mira alcançar R$ 1 bilhão em empréstimos mensais na modalidade antes mesmo do segundo trimestre, prazo estipulado pelo presidente do banco, Sérgio Rial. Já o Banco do Brasil, em desvantagem em termos de funding uma vez que 90% dos seus recursos de poupança têm de ser destinados ao crédito agrícola, segue “bastante empenhado” neste setor, conforme o presidente do banco, Paulo Caffarelli. “Não tem produto mais fidelizador que o imobiliário”, destacou ele, referindo-se à possibilidade de manter relacionamento com o cliente por um longo prazo nesses empréstimos.

 

Esperança

Já os empresários da construção civil aguardam ansiosamente que o ambiente de competição fique mais forte e estimule o prosseguimento no corte das taxas para reaquecer a comercialização de imóveis e diminuir os cancelamentos de vendas. O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Flávio Amary, lembra que o corte de 1 ponto porcentual na Selic permite que a renda mínima exigida dos mutuários para financiar um imóvel caia em torno de 6% a 8%, permitindo a acesso de milhares de famílias a esse mercado.

“Quando a Selic subiu anos atrás, os bancos também elevaram as taxas do financiamento. Mas não vimos a movimentação para repasse da taxa na mesma intensidade na queda da Selic”, critica Amary.

Os juros altos afetam, principalmente, as vendas de moradias de médio e alto padrão, que são financiadas por linhas que têm como fonte de recursos a caderneta de poupança – com valor de até R$ 1,5 milhão, no qual o custo de captação é regulado indiretamente pela Selic.

Conforme a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), as vendas de imóveis de médio e alto padrão totalizaram 17,1 mil unidades em 2017 até novembro, uma alta de 8,0%. Já o setor de habitações populares, financiado a taxas mais baixas, na ordem de 8% ao ano, com recursos oriundos do FGTS, tiveram vendas de 51,1 mil unidades no mesmo período, um crescimento bem maior, de 40,4%.

“Por enquanto, o setor de médio e alto padrão sofre mais com essa situação. Os bancos estão demorando a baixar as taxas de juros, mas acreditamos que isso ainda vai acontecer”, afirma o membro do conselho da Abrainc, Rubens Menin, que acrescenta: “Quando a queda chegar, permitirá uma redução muito grande nas prestações do financiamento. Será ótimo para o mercado imobiliário”.

O superintendente de crédito do Bradesco, Romero Albuquerque, rebate que os bancos estejam demorando para repassar a queda da Selic e lembra que, um ano atrás, os juros no financiamento imobiliário estavam em dois dígitos, com vertente de alta. “A cada um porcentual de queda da taxa do crédito imobiliário, considerando um financiamento de R$ 200 mil, significa que quase 500 mil famílias a mais podem ingressar nesse mercado uma vez que o comprometimento médio de renda cai”, dimensiona o executivo.

As expectativas para 2018, inclusive, são bem mais otimistas. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) espera crescimento de 15% para o financiamento imobiliário em 2018, totalizando R$ 116 bilhões, ante o ano passado. Se concretizado, será o primeiro exercício de expansão após três anos seguidos de queda e ainda, conforme a entidade, o maior volume apresentado pelo segmento desde 2015, quando foram contabilizados R$ 128 bilhões. (Aline Bronzati e Circe Bonatellialine.bronzati@estadao.com e circe.bonatelli@estadao.com)

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