Contrato de aluguel: saiba o que pode e o que não pode ser exigido

O contrato de locação é um documento fundamental para garantir a legalidade do aluguel de um apartamento ou casa. Afinal, nele são estabelecidos os direitos e os deveres do locador e do locatário, o valor do aluguel, a data de vencimento, entre outros aspectos importantes.

Justamente por isso, é imprescindível saber o que pode e o que não pode ser exigido no contrato de aluguel. Ficou interessado? Pois, é exatamente o que veremos no post de hoje! Continue lendo e confira!

Quais garantias podem ser exigidas?

A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa garantir ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo. Entretanto, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.

Vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91):

Fiador

A fiança é a garantia mais tradicionalmente utilizada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras. Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador.

m relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento. Isso é feito para que, caso o contrato seja quebrado, o processo seja menos complicado e custoso para o locador.

Seguro-fiança

Também, é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel, a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato. Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário.

Essa é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.

Caução

Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito, uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado. Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de 3 meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.

No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.

Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia. O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo.

Quais são as obrigações do locador?

Na já citada lei do inquilinato, no artigo 22, é elencada uma série de obrigações legais do proprietário do imóvel alugado. Embora sejam direcionadas para os locadores, essas informações são importantes para que os locatários conheçam os seus direitos. Vejamos o que diz algumas regras desse artigo.

Problemas estruturais

O imóvel precisa estar em bom estado de conservação quando as chaves são entregues ao inquilino. Desse modo, evita-se o transtorno causado por vários problemas internos, como infiltrações, vazamentos e rachaduras nas paredes. Além disso, reformas internas e externas precisam ser finalizadas antes da entrada do locatário na moradia.

Para garantir que o imóvel esteja em condições dignas para habitação, o proprietário fornecerá um relatório de vistoria. Esse documento é uma prova importante para o inquilino contra danos já existentes antes do fechamento do acordo de aluguel.

Em algumas residências existem problemas estruturais ocultos. Como ficam camuflados por um bom tempo e só aparecem com o uso das instalações internas, eles não constam no relatório de vistoria. Por isso, o custo da reforma pode recair sobre o inquilino.

Por exemplo, o locatário muda-se para um imóvel “em boas condições” na estação da primavera. Quando chegam as chuvas de verão, o telhado apresenta inúmeras goteiras que inundam a casa de água. Nessa situação, a legislação permite que o inquilino rescinda o contrato e receba de volta o valor do aluguel, além da reparação de prejuízos materiais. Afinal, se soubesse desse defeito não teria assinado o acordo.

Em contrapartida, como é um problema anterior à locação, o proprietário é o responsável por sanar esse defeito. Para que a reclamação tenha validade legal, o locatário terá até 90 dias, após o conhecimento do defeito, para notificar o locador por meio de uma carta com aviso de recebimento.

Pagamento de contas

Outro assunto que gera muitas dúvidas no contrato de locação é o pagamento das contas do imóvel. Normalmente, cabe ao proprietário arcar com:

• o seguro contra incêndios do imóvel;
• os serviços da imobiliária;
• no caso de residências em condomínios, as despesas extraordinárias que envolvem a ampliação da estrutura ou melhorias das condições de habitabilidade do empreendimento;
• o IPTU.

Por outro lado, as contas de luz, água, telefone, internet, gás e a taxa do condomínio são transferidos para o inquilino. Porém, em alguns contratos, há cláusulas que migram a quitação, por exemplo, do IPTU para o locatário. Estando tudo por escrito, essa ação é válida.

Fornecimento de recibos

Qualquer pagamento feito pelo inquilino em relação ao imóvel deve ser transcrito em um recibo e disponibilizado pelo locador. Por sua vez, o locatário guardará todos os comprovantes. A recusa por parte do proprietário em fornecer esses comprovantes é caracterizado um crime passível de uma punição judicial. Cabe ao inquilino registrar a queixa nos órgãos do judiciário.

É legal solicitar mais de uma comprovação de renda?

Além das garantias, outra questão que sempre gera muitas dúvidas é a comprovação de renda, que faz parte da documentação necessária para realizar o aluguel. Alguns contratos exigem que essa comprovação seja feita por mais de um documento. Sobre isso, não existe proibição legal.

Além da declaração do imposto de renda, o locatário tem direito de solicitar, por exemplo, os extratos bancários. Dessa forma, ele consegue verificar a movimentação financeira do inquilino e analisar se ele não gasta mais do que recebe. Muitas pessoas não se sentem confortáveis com essa situação — se esse for o seu caso, vale a pena conversar com o dono do imóvel sobre o assunto.

O proprietário pode recusar o inquilino?

Sim! O locatário tem direito de alugar a casa para quem quiser, desde que a seleção dos inquilinos não esteja baseada em preconceitos ou discriminação. Sendo assim, o proprietário pode restringir a locação da propriedade para pessoas que tenham animais de estimação, por exemplo, preferir casais sem filhos etc.

Quais multas podem estar previstas no contrato?

Algumas multas são essenciais para serem incluídas no contrato de locação. É o caso da multa rescisória e da multa por pagamento do aluguel em atraso, por exemplo. Entretanto, a Lei também permite que outras sejam estipuladas pela infração das cláusulas do contrato, desde que não sejam abusivas.

As multas não têm limites de valor estipulados por Lei, mas é comum que a referente ao atraso do aluguel seja de 10%, e que as demais não ultrapassem a quantia de até três vezes o valor da locação. Caso o inquilino queira sair antes do término do prazo estabelecido, a Lei garante que o proprietário receba o valor proporcional ao tempo estipulado no contrato.

Existe um tempo mínimo obrigatório para a vigência do contrato?

A Lei também não estipula um prazo máximo ou mínimo para a vigência do contrato de aluguel, podendo as partes definirem o tempo que acharem mais viável. O que acontece, na prática, é que a maioria dos contratos tem o prazo de 30 meses. É possível até que não conste prazo para o fim no documento.

Como deve ser feito o reajuste de valores?

A atualização do valor do contrato de aluguel é regida pela legislação e calculada por meio de alguns indicadores, como o Índice de Preços do Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (IPC-FIPE), o Índice de Preços ao Consumidor Amplo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IPCA-IBGE) e, o mais utilizado, o Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV).

Esse último é conhecido como a inflação do aluguel e sofre ajustes uma vez por ano. O impacto sobre as parcelas da locação ocorre no mês de aniversário do contrato. Por exemplo, em novembro de 2018, o IGP-M fechou o seu acumulado anual em 9,69 %. Essa porcentagem será a base para as alterações dos acordos de aluguel celebrados no mês de novembro.

Para que o valor reajustado seja correto, a conta fica assim: valor atual do aluguel + (valor atual do aluguel x índice). Digamos que o preço da locação seja R$ 1.500,00, utilizando o acumulado de 9,69% do IGP-M, o novo valor será R$ 1.645,35. No decorrer da vigência do contrato, que normalmente tem validade de 30 meses, o proprietário seguirá os valores apresentados pelos índices oficiais. Contudo, após o término do acordo, ele poderá pedir um novo valor de locação.

Há situações nas quais pode acontecer uma alteração no valor do aluguel fora das regras dos índices oficiais. Quando a região ou o imóvel sofrem uma grande valorização ou as prestações da locação estão muito abaixo dos valores praticados no mercado.

Em ambos os casos, se houver uma cláusula no contrato concedendo essa permissão, haverá a rescisão do acordo e a elaboração de um novo. Na hipótese da recusa do inquilino em aceitar o valor atualizado, o proprietário pode pedir o imóvel de volta.

O que acontece quando o locador pede a moradia de volta?

Algumas diretrizes precisam ser seguidas quando o proprietário não deseja renovar ou quer rescindir o contrato de aluguel. Para isso, é necessário informar ao inquilino por meio de uma carta registrada ou notificação.

A partir do conhecimento do locatário, contam-se 30 dias para a desocupação do imóvel. Caso esse período não seja respeitado e o locatário continue no imóvel, o locador pode acionar a justiça para a concessão de uma ação de despejo. Em hipótese alguma o proprietário pode desocupar a moradia à força, pois essa responsabilidade cabe à justiça.

Existem algumas situações que justificam a retomada da moradia. Algumas delas são:

• infração legal ou contratual;
• acordo formal entre as partes do contrato;
• falta de pagamento do aluguel, taxas ou contas da residência;
• reparação urgente determinada pelo poder público e que não pode ser realizada com pessoas residindo no imóvel;
• venda, alienação ou cessão da moradia.

Nesse último caso, o prazo para a desocupação eleva-se para 90 dias. Mas o que acontece quando é o inquilino que deseja devolver o imóvel antes do fim da vigência contratual? No geral, o contrato estabelece uma multa para essas situações, que é proporcional aos meses que ainda restam para a finalização do acordo.

Assim como no caso do locador, o locatário enviará uma notificação descrevendo o desejo de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência. Entretanto, o inquilino fica livre da obrigação de pagar a multa rescisória se o motivo da entrega da residência for uma transferência para trabalhar em outra cidade.

Quais informações não podem faltar no documento?

Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:

• dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc.);
• descrição detalhada do imóvel;
• valor e periodicidade do reajuste;
• vistoria do imóvel.

Enfim, alugar um imóvel pode ser muito positivo para a sua qualidade de vida, mas, para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial ler atentamente o contrato de aluguel. Afinal, esse documento serve para que locador e locatário possam se resguardar e, caso se sintam prejudicados, possam buscar formais legais de resolver o problema.

Então, gostou deste post? Se você estiver em dúvida entre o tipo de residência ideal, recomendamos a leitura do artigo: Qual escolher: casa ou apartamento?