Contrato de aluguel: saiba o que pode e o que não pode ser exigido

O contrato de locação é um documento fundamental para garantir a legalidade do aluguel de um apartamento ou casa e resguardar tanto o locatário quanto o locador — um amparo essencial para manter o bom relacionamento e diálogo.

Nesse contrato, são estabelecidos os direitos e os deveres do locador e do locatário, o valor do aluguel, a data de vencimento, entre outros aspectos importantes. A formalização evita transtornos para ambas as partes no futuro.

Justamente por isso, é imprescindível saber o que pode e o que não pode ser exigido no contrato de aluguel — e é sobre isso que vamos tratar neste post. Continue lendo e confira!

Principais características da lei do inquilinato

A lei do inquilinato, nº 8.245/91, é a responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir os direitos e evitar conflitos nos processos de locação. É fundamental para as partes envolvidas no aluguel conhecer essa lei antes de fechar negócio. Essa é a garantia de que não haverá surpresas e de que todos os direitos e deveres ficarão nítidos em todo o processo de locação.

Assim como outras leis no Brasil, a lei do inquilinato é muito extensa e abrange diversas situações. Isso faz com que muitas dúvidas apareçam e, consequentemente, pode comprometer o fechamento correto de um contrato de aluguel. Em 2010, a lei foi reformulada e passou por alterações. A partir disso, entrou em vigor a nova lei de nº 12.112, que incorporou novos pontos e atualizou situações que foram surgindo na sociedade, com o passar dos anos.

Os pontos principais da lei do inquilinato abordam todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir adequadamente. Entre esses pontos, vale destacar:

• contrato;
• despejo;
• desocupação;
• direitos e deveres do proprietário;
• direitos e deveres do inquilino;
• fiança.
• garantias;
• quebra de contrato.

Algumas alterações são significativas e precisam ser compreendidas para tornar claras as normas e regras previstas na legislação e, assim, reduzir os riscos de mal-entendidos ou prejuízos inesperados.

Direitos do inquilino

Os direitos do inquilino estão assegurados pelas cláusulas dispostas na lei que determinam o que favorece o locatário em termos legais. A seguir, saiba quais são os pontos cruciais para um contrato efetivo.

Entrega do imóvel

A responsabilidade de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, corrigir os problemas e possíveis defeitos que são anteriores a locação é do proprietário. É direito do inquilino receber o imóvel em boas condições. O ideal é que isso seja atestado por meio de uma vistoria. Além disso, é muito importante que o inquilino se atente para a descrição detalhada do imóvel no contrato de aluguel.

Taxas administrativas

O proprietário é responsável por pagar as taxas administrativas, impostos, seguros contra incêndio, obras de ampliação e reforma.

Despesas extraordinárias do condomínio

O proprietário também fica responsável por arcar com as despesas do condomínio, tais como reformas estruturais, pintura das fachadas, manutenção da iluminação, instalação de equipamentos, seguros e demais intervenções previstas na lei.

Deveres do inquilino

Não só de direitos viverá o inquilino. Ele também deverá estar ciente de suas obrigações enquanto o contrato estiver vigente. O intuito é evitar que o proprietário seja prejudicado por qualquer ação indevida do inquilino. Conheça, a seguir, quais são os principais deveres do inquilino.

Pagamento do aluguel

É de total responsabilidade do inquilino pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro do prazo correto para evitar sanções e juros adicionais.

Zelo pela propriedade

O inquilino deve considerar que, durante o aluguel, o imóvel é considerado sua propriedade. Por esse motivo, é seu dever zelar e cuidar dela. Em outras palavras, isso significa que o imóvel deverá estar nas mesmas condições em que recebeu para morar. Caso o imóvel sofra alguma avaria e for confirmado que é de responsabilidade do locador, o proprietário deve ser comunicado imediatamente.

Os danos provocados por familiares e visitantes devem ser reparados pelo locatário. Não é uma prática aconselhável que o inquilino faça reformas internas ou externas sem o conhecimento e consentimento prévio do proprietário. Caso seja necessário realizar intervenções no imóvel, o proprietário deverá informar por escrito, autorizando qualquer tipo de alteração na propriedade.

Dados obrigatórios no contrato de locação

Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:

• dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
• descrição detalhada do imóvel;
• valor e periodicidade do reajuste;
• termo vistoria do imóvel.

Termo de vistoria

O termo de vistoria é o documento que atesta e especifica as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é parte fundamental do processo de aluguel. A lei do inquilinato não determina que o locador realize a vistoria no imóvel. Entretanto, é relevante que ela seja realizada. Quando a vistoria é feita antes do aluguel, ela pode servir como ferramenta jurídica, protegendo o locatário e o locador.

Esse processo é muito importante na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, ou seja, em bom estado. O termo de vistoria deve ser completo e detalhado, contendo fotos e descrições específicas de cada cômodo e gerando uma relação completa do imóvel. O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.

Garantias que podem ser exigidas

A imobiliária ou o proprietário tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo. Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel.

Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade. Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).

Fiador

A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras. Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode se dirigir ao fiador, que assume a responsabilidade. Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.

Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias. Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.

Seguro-fiança

Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato. Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário.

Este valor, geralmente, é equivalente a um aluguel a mais por ano. É bom prestar atenção se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia. O seguro fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.

Caução

Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador. Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.

No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas. Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.

O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.

Obrigações do locador

No artigo 22 da lei do inquilinato, é elencada uma série de obrigações legais do proprietário do imóvel alugado que devem ser analisadas com cautela. Assim como para o locatário, alguns critérios são específicos para quem aluga o imóvel. Embora sejam direcionadas para os locadores, essas informações são importantes para que os locatários conheçam os seus direitos. Vejamos o que diz algumas regras desse artigo.

Problemas estruturais

O imóvel precisa estar em bom estado de conservação quando as chaves são entregues ao inquilino. Desse modo, evita-se o transtorno causado por vários problemas internos, como infiltrações, vazamentos e rachaduras nas paredes. Além disso, reformas internas e externas precisam ser finalizadas antes da entrada do locatário na moradia. O locatário deve se assegurar que tudo esteja em ordem e em bom estado.

Para garantir que o imóvel esteja em condições dignas para habitação, o proprietário fornecerá um relatório de vistoria. Esse documento é uma prova importante para o inquilino contra danos já existentes antes do fechamento do acordo de aluguel. Em algumas residências existem problemas estruturais ocultos. Como ficam camuflados por um bom tempo e só aparecem com o uso das instalações internas, eles não constam no relatório de vistoria. Por isso, o custo da reforma pode recair sobre o inquilino.

Por exemplo, o locatário muda-se para um imóvel “em boas condições” na estação da primavera. Quando chegam as chuvas de verão, o telhado apresenta inúmeras goteiras que inundam a casa de água. Nessa situação, a legislação permite que o inquilino rescinda o contrato e receba de volta o valor do aluguel, além da reparação de prejuízos materiais. Afinal, se soubesse desse defeito não teria assinado o acordo.

Em contrapartida, como é um problema anterior à locação, o proprietário é o responsável por sanar esse defeito e entregar o imóvel em perfeitas condições. Para que a reclamação tenha validade legal, o locatário terá até 90 dias, após o conhecimento do defeito, para notificar o locador, por meio de uma carta com aviso de recebimento.

Pagamento de contas

Outro assunto que gera muitas dúvidas no contrato de locação é o pagamento das contas do imóvel. Normalmente, cabe ao proprietário arcar com:

• o seguro contra incêndios do imóvel;
• os serviços da imobiliária;
• no caso de residências em condomínios, as despesas extraordinárias que envolvem a ampliação da estrutura ou melhorias das condições de habitabilidade do empreendimento;
• o IPTU.

Por outro lado, as contas de luz, água, telefone, internet, gás e a taxa do condomínio são transferidos para o inquilino. Porém, em alguns contratos, há cláusulas que migram a quitação, por exemplo, do IPTU para o locatário. Estando tudo por escrito, essa ação é válida.

Fornecimento de recibos

Qualquer pagamento feito pelo inquilino em relação ao imóvel deve ser transcrito em um recibo e disponibilizado pelo locador. Por sua vez, o locatário guardará todos os comprovantes. A recusa por parte do proprietário em fornecer esses comprovantes é caracterizado um crime passível de uma punição judicial.

Cabe ao inquilino registrar a queixa nos órgãos do judiciário. Nos comprovantes deve constar, inclusive, a descrição das despesas, assim como o período correspondente para que o locatário tenha comprovação de tudo que foi pago durante seu tempo de utilização do imóvel.

Dúvidas frequentes sobre o contrato de aluguel

O proprietário pode recusar o inquilino?

Sim! O locatário tem direito de alugar a casa para quem quiser, desde que a seleção dos inquilinos não esteja baseada em preconceitos ou discriminação. Sendo assim, o proprietário pode restringir a locação da propriedade para pessoas que tenham animais de estimação, por exemplo ou preferir casais sem filhos.

Quais multas podem estar previstas no contrato?

Algumas multas são essenciais para serem incluídas no contrato de locação. É o caso da multa rescisória e da multa por pagamento do aluguel em atraso, por exemplo. Entretanto, a lei também permite que outras sejam estipuladas pela infração das cláusulas do contrato, desde que não sejam abusivas e não causem danos excessivos ao locatário.

As multas não têm limites de valor estipulados por Lei, mas é comum que a referente ao atraso do aluguel seja de 10%, e que as demais não ultrapassem a quantia de até três vezes o valor da locação. Caso o inquilino queira sair antes do término do prazo estabelecido, a Lei garante que o proprietário receba o valor proporcional ao tempo estipulado no contrato.

Como o locatário deve comprovar a renda?

Além das garantias, outra questão que sempre gera muitas dúvidas é a comprovação de renda, que faz parte da documentação necessária para realizar o aluguel. Alguns contratos exigem que essa comprovação seja feita por mais de um documento. Sobre isso, não existe proibição legal. Além da declaração do imposto de renda, o locador tem direito de solicitar, por exemplo, os extratos bancários.

Dessa forma, ele consegue verificar a movimentação financeira do inquilino e analisar se ele não gasta mais do que recebe. Muitas pessoas não se sentem confortáveis com essa situação — se esse for o seu caso, vale a pena conversar com o dono do imóvel sobre o assunto.

Existe um tempo mínimo obrigatório para a vigência do contrato?

A lei também não estipula um prazo máximo ou mínimo para a vigência do contrato de aluguel, podendo as partes definirem o tempo que acharem mais viável. O que acontece, na prática, é que a maioria dos contratos tem o prazo de 30 meses. É possível até que não conste prazo para o fim no documento, embora tudo deva estar devidamente registrado e acordado.

Como deve ser feito o reajuste de valores?

A atualização do valor do contrato de aluguel é regida pela legislação e calculada por meio de alguns indicadores, como o Índice de Preços do Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (IPC-FIPE). O Índice de Preços ao Consumidor Amplo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas (IPCA-IBGE) e, o mais utilizado, o Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas (IGP-M/FGV).

Esse último é conhecido como a inflação do aluguel e é ajustado uma vez ao ano. O impacto sobre as parcelas da locação ocorre no mês de aniversário do contrato. Em novembro de 2018, por exemplo, o IGP-M fechou o seu acumulado anual em 9,69 %. Essa porcentagem será a base para as alterações dos acordos de aluguel celebrados no mês de novembro.

Para que o valor reajustado seja correto, a conta fica assim:

valor atual do aluguel + (valor atual do aluguel x índice)

Digamos que o preço da locação seja R$1.500,00, utilizando o acumulado de 9,69% do IGP-M, o novo valor será R$1.645,35. No decorrer da vigência do contrato, que normalmente tem validade de 30 meses, o proprietário seguirá os valores apresentados pelos índices oficiais. Contudo, após o término do acordo, ele poderá pedir um novo valor de locação.

Há situações nas quais pode acontecer uma alteração no valor do aluguel fora das regras dos índices oficiais — quando a região ou o imóvel sofrem uma grande valorização ou as prestações da locação estão muito abaixo dos valores praticados no mercado. Em ambos os casos, se houver uma cláusula no contrato concedendo essa permissão, haverá a rescisão do acordo e a elaboração de um novo. Na hipótese da recusa do inquilino em aceitar o valor atualizado, o proprietário pode pedir o imóvel de volta.

O que acontece quando o locador pede a moradia de volta?

Algumas diretrizes precisam ser seguidas quando o proprietário não deseja renovar ou quer rescindir o contrato de aluguel. Para isso, é necessário informar ao inquilino por meio de uma carta registrada ou notificação. A partir do conhecimento do locatário, contam-se 30 dias para a desocupação do imóvel. Caso esse período não seja respeitado e o locatário continue no imóvel, o locador pode acionar a justiça para a concessão de uma ação de despejo.

Em hipótese alguma o proprietário pode desocupar a moradia à força, pois essa responsabilidade cabe à justiça. Existem algumas situações que justificam a retomada da moradia. Algumas delas são:

• infração legal ou contratual;
• acordo formal entre as partes do contrato;
• falta de pagamento do aluguel, taxas ou contas da residência;
• reparação urgente determinada pelo poder público e que não pode ser realizada com pessoas residindo no imóvel;
• venda, alienação ou cessão da moradia.

Nesse último caso, o prazo para a desocupação eleva-se para 90 dias. Mas, o que acontece quando é o inquilino que deseja devolver o imóvel antes do fim da vigência contratual? No geral, o contrato estabelece uma multa para essas situações, que é proporcional aos meses que ainda restam para a finalização do acordo.

Assim como no caso do locador, o locatário enviará uma notificação descrevendo o desejo de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência. Entretanto, o inquilino fica livre da obrigação de pagar a multa rescisória se o motivo da entrega da residência for uma transferência para trabalhar em outra cidade.

Como é feito o cálculo da multa rescisória e quando é aplicada?

Caso o locador ou locatário decida cancelar o contrato de locação por espontânea vontade, a multa rescisória poderá ser aplicada, conforme previsto no acordo prévio entre as partes, o que é válido dentro do período de vigência. O valor da multa deve ser proporcional ao período restante para o fim da vigência do contrato.

Para fazer o cálculo da multa, previsto pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil é preciso definir o valor da prestação, ou seja, o valor do aluguel dividido pelo tempo de vigência contratual, que depois é multiplicado pelos meses que faltam para o término do contrato. Em um exemplo prático, se o contrato é de 30 meses e o aluguel no valor de R$900,00, a prestação será de R$30,00.

Para um contrato rescindido faltando 10 meses para terminar, o cálculo seria de R$30,00 x 10 = R$300,00. O contrato também pode prever o equivalente a 3 vezes o valor do aluguel para uma rescisão antes do período de término da vigência mínima. Embora a lei estabeleça o direito de cobrança da multa rescisória, não há uma definição exata de valores.

O locador pode vender o imóvel alugado com o inquilino dentro?

Pode, desde que seja dado ao locatário o direito de preferência de compra do imóvel. Se não houver interesse, por lei o proprietário deve conceder ao inquilino um prazo de 90 dias para desocupação.

O que é laudo de vistoria?

É um documento com o relato de toda a inspeção realizada antes e após o contrato de locação para verificar as condições gerais do imóvel. É feito todo um detalhamento sobre o estado de conservação que, posteriormente será anexado ao contrato — o locatário deverá entregar o imóvel nas mesmas condições que recebeu no ato da locação.

Como elaborar um bom contrato?

A Lei do Inquilinato é extensa, sendo impossível elaborar um contrato constando todas as cláusulas. As informações devem ser compiladas de forma que englobe o que é mais importante entre direitos e deveres do locador e do locatário. Por isso, para elaborar um bom contrato, priorize as melhores informações, como:

• dados pessoais completos;
• valor do aluguel e índice de reajuste;
• tipo de garantia de locação;
• multas contratuais;
• descrição das despesas;
• laudo de vistoria;
• período de vigência e assinaturas.

Vale a pena fazer contrato digital?

O contrato digital poupa tempo, elimina papel, sendo válido, jurídica e legalmente, ao passo que dispensa o reconhecimento de firma das assinaturas feitas digitalmente. O acordo entre as partes pode se dar simultaneamente, o que permite esclarecer os pontos ou tirar dúvidas no momento. A forma de armazenamento também é uma vantagem, pois não há necessidade de arquivamento física, podendo o contrato ser localizado com alguns cliques. Dessa forma fica mais fácil para enviar uma cópia ao locador e ao locatário via e-mail.

Quais erros na elaboração de contratos devem ser evitados?

Alguns erros podem e devem ser evitados na hora de confeccionar o contrato para garantir um acordo livre de transtornos no futuro, veja:

• negociar com quem não é o proprietário do imóvel — sem o nome do proprietário ou representante legal, o contrato não terá validade;
• não estabelecer multas em caso de quebra de contrato — em caso rescisão fora do prazo de vigência, caso não esteja formalizado, a multa não poderá ser cobrada;
• não definir o prazo de contrato — sem uma data definida para término do contrato, as partes perdem a referência e será mais difícil cumprir determinadas exigências ou cobrar multas e juros por rescisão.

Enfim, alugar um imóvel pode ser muito positivo para a sua qualidade de vida, mas, para evitar dores de cabeça no futuro, é essencial ler atentamente o contrato de aluguel. Afinal, o contrato de locação serve para que locador e locatário possam se resguardar em caso de se sentirem prejudicados por algum aspecto — o embasamento na lei possibilita a busca de formas legais de resolver os problemas.

Agora que você já está por dentro de tudo sobre a lei do inquilinato e as obrigações e deveres do locador e locatário, deixe aqui um comentário sobre a sua experiência com contratos de aluguel de imóveis!