Cotistas de fundos imobiliários se mobilizam para cortar taxas

São Paulo, 06/10/2017 – Investidores têm exercido um papel ativista em busca de redução das taxas de administração dos fundos de investimentos imobiliários (FIIs), como resposta ao histórico recente de rendimentos abaixo das expectativas, somado ao cenário atual de queda da Selic. Desde o ano passado, ao menos oito fundos listados na bolsa tiveram corte nas taxas após pressão dos cotistas, situação que deve continuar à medida que o mercado se consolida, avaliam agentes do setor. Entretanto, nem sempre cotistas e administradores chegam a um acordo, e o tema só encontra um desfecho após votações acirradas em assembleias.

Representantes de cotistas do FII Brascan Lajes Corporativas e do administrador BTG Pactual Serviços Financeiros (braço do banco voltado para administração de fundos) pelejaram por quase sete horas durante assembleia na quarta-feira (4), em São Paulo, que foi acalorada e teve até bate-boca, segundo relatos de presentes. Os cotistas não estavam satisfeitos com a queda nos rendimentos do fundo ao longo deste ano e almejavam mudanças na gestão dos ativos. Por sua vez, o administrador questionava a eficiência das propostas de alterações, apurou o Broadcast. As partes envolvidas não comentam.

Apesar do clima quente, a assembleia resultou na aprovação de corte da taxa de administração anual de 0,5% do patrimônio líquido para 0,3% do valor de mercado. Também foi aprovada a criação do cargo de gestor (responsável direto pela comercialização dos imóveis), que será exercido pela Argucia Capital Management, escolhida pelos cotistas. Com a divisão, BTG e Argucia vão receber, respectivamente, 0,1% e 0,2% de remuneração pelas suas funções. Por fim, os cotistas ainda elegeram um comitê que acompanhará mais de perto o andamento dos negócios.

O FII Brascan Lajes Corporativas é dono de alguns andares de dois prédios corporativos de alto padrão: o Brascan Century Plaza, em São Paulo, e a Torre Rio Sul, no Rio de Janeiro. A crise econômica nacional e a dificuldade de locar os imóveis, especialmente no Rio, derrubaram a distribuição dos dividendos mensais e pressionaram o valor das cotas nos últimos anos, que só agora iniciam uma recuperação. A mesma situação é vista em outros FIIs, fato que levou muitos cotistas a buscarem opções para maximizar o rendimento, como a redução das taxas de administração.

“Esse é um movimento que vai crescer”, afirma o sócio da Hedge Investments, André Freitas. Ele observa que os 30 maiores fundos listados no Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) contam com uma taxa de administração média de 0,6%, o que ainda forçará os fundos com taxas mais altas a se adaptarem. “O pedido de redução das taxas é um reflexo da consolidação do mercado, com a maior variedade e profissionalismo de fundos, além da queda na distribuição de dividendos nos últimos anos com a baixa do mercado”, comenta.

“Esse movimento tem colocado os gestores diante do desafio de buscar melhores performances ou de reduzir suas taxas de administração”, afirma o responsável pelas plataformas de fundos da XP, Gustavo Pires. Ele aponta que o argumento dos investidores é de que muitos fundos foram estruturados em um momento em que a Selic superava os 14% ao ano e, dessa forma, não faz mais sentido a manutenção dessas taxas, que estão consumindo a rentabilidade dos cotistas.

O sócio da gestora RBR, Ricardo Almendra, confirma que a pressão pelas taxas existe e acredita, ainda, que ela é justa diante do cenário de queda de juros. “Os investidores hoje se sentem muito incomodados com uma taxa de 1,5%”, diz. Para ele, esse porcentual de 1,5% deverá ser o teto das taxas nesse contexto, com fundos mais passivos devendo adotar taxas abaixo de 0,5% ao ano e os mais ativos e com bons retornos com uma taxa de aproximadamente 1%, cobrança, segundo ele, que é sustentável para a manutenção de uma boa gestão ativa e que pode remunerar de forma adequada os gestores.

O sócio do BTG Pactual Michel Wurman conta que o momento de melhora para o setor está sendo refletido em crescimento da equipe de gestão, com a chegada de novos profissionais. “As taxas do CDI estão caindo e precisamos ser mais competitivos e gerir de forma mais eficiente o portfólio, buscando, por exemplo, gerar mais valor da administração do imóvel”, diz. A maior gestão, explica, acaba sendo uma das explicações para a taxa de administração.

No escritório Santos Neto Advogados, a procura desde junho tem crescido por administradores em busca de alterações em seus fundos, tanto em relação às taxas de administração, quanto à política de investimento. Por lá, conta o sócio do escritório, Gabriel Leutewiler, já são sete mandatos com esse objetivo. Uma mudança que tem sido observada, por exemplo, é a redução das taxas de administração em paralelo a implementação das taxas de performances, que antes não estavam previstas em alguns. (Circe Bonatellicirce.bonatelli@estadao.com e Fernanda Guimarães – fernanda.guimaraes@estadao.com)

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