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Crédito imobiliário pode ter sobra de recursos de mais de R$ 100 bilhões

São Paulo, 06/07/2018 – A lenta retomada do mercado imobiliário deve ser insuficiente para consumir os recursos disponíveis nos bancos para financiar a compra e a construção de moradias no Brasil, gerando uma sobra superior a R$ 100 bilhões no período de 2018 e 2019, segundo cálculos da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) obtidos com exclusividade pelo Broadcast. A situação é inédita no mercado de crédito imobiliário que, durante os anos de pujança, defendia a necessidade de se buscar com urgência fontes alternativas de recursos para complementar a demanda por financiamento.
Essa montanha de recursos ociosos é reflexo do ritmo lento de recuperação da economia brasileira, que, por consequência, tem levado a um crescimento vagaroso das vendas e dos lançamentos de imóveis. Além disso, a volta da captação positiva pelas cadernetas de poupança e o volume bilionário de amortizações por parte dos mutuários vêm contribuindo para que esse montante fique sem destino.

Teremos nos próximos dois anos, entre crescimento da poupança, da elegibilidade e da amortização da carteira, uma liberação de recursos da ordem de R$ 239 bilhões. O financiamento imobiliário, na melhor das hipóteses, vai chegar a R$ 125 bilhões, o que geraria uma deficiência de ativos de R$ 114 bilhões no sistema inteiro”, calcula o presidente da Abecip, Gilberto Duarte.

Somente em amortizações no crédito imobiliário, conforme os cálculos da entidade, estão previstos R$ 52 bilhões adicionais neste e no próximo ano. Do lado do funding, a poupança inverteu a rota e passou a registrar mais depósitos do que saques. De janeiro a junho, as cadernetas tiveram captação líquida positiva de R$ 7,35 bilhões, conforme dados do Banco Central. Essa “superação” em relação aos resgates não era vista em um primeiro semestre desde o início da crise econômica no País, em meados de 2014.

Pesa ainda o fato de as perspectivas para o desempenho do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro terem piorado ao longo deste ano. O mercado imobiliário tem correlação direta com o caminhar da economia devido ao seu perfil de negócios de longo prazo. Quando a economia vai bem, as pessoas têm mais renda, ficam mais otimistas e compram mais casas. Quando não, o movimento inverso também é verdadeiro. “Quando fizemos nossa projeção de crescimento para o crédito imobiliário neste ano, tínhamos uma expectativa de PIB crescendo 2,9% em 2018 e 3,0% em 2019. Já estamos falando em níveis bem menores que esses”, alerta Duarte, da Abecip.

Apesar da sobra de recursos, os bancos descartam novos cortes nos juros neste momento devido às incertezas sobre os rumos da política e da economia brasileira, complementa o presidente da Abecip. “Como a curva de juro está muito alta lá na frente, ninguém tem apetite hoje de baixar mais os juros e carregar essa carteira em um momento de taxas mais altas”, salienta.

A despeito de as expectativas para expansão do PIB neste ano terem caído praticamente pela metade, os bancos seguem mantendo suas projeções para o desempenho do crédito imobiliário. O volume de financiamento no País deve subir 15%, totalizando R$ 116 bilhões, considerando os empréstimos com recursos da caderneta de poupança (SBPE) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), de acordo com projeção da Abecip.

O desempenho do primeiro semestre já surpreendeu positivamente as instituições financeiras. No Bradesco, os empréstimos para pessoa física subiram 58% até maio em relação a um ano antes, contra uma expectativa do banco de expansão pari passu com o setor, de alta de 10% a 15%, conforme o diretor de empréstimos e financiamento da instituição, Leandro Diniz. Junho, segundo ele, foi o melhor mês, garantindo o primeiro semestre mais forte da história do banco. Como consequência, a participação de mercado do Bradesco subiu de 18% para 23%. “Na média, o mercado imobiliário está muito melhor e com venda mais equilibrada”, afirma Diniz.

Tipos de imóveis – Já pelo lado da demanda, uma das explicações para a sobra de crédito nos bancos é que, desde o último ano, a recuperação do mercado imobiliário tem ocorrido de forma desigual entre os segmentos financiados pelo SBPE e FGTS. O crescimento vem concentrado sobretudo no segmento de baixa renda, dentro do Minha Casa Minha Vida (MCMV), e financiado com recursos do FGTS, linha na qual as taxas de juros são mais baixas – na ordem de 6% a 7% ao ano. Atualmente, o setor representa 75% dos lançamentos e das vendas no País, patamar que já foi meio a meio alguns anos atrás, de acordo com números da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Por sua vez, os lançamentos e as vendas no segmento de média e alta renda têm mostrado uma recuperação mais lenta, ganhando tração apenas nos últimos meses, com os cortes nas taxas de financiamento pelos bancos. Este ramo é financiado com recursos do SBPE, com taxas que caíram abaixo dos 9% este ano, a primeira vez desde 2014 que o segmento pratica juros de um dígito. No ano passado, estavam na casa de 10% ao ano.

O avanço do mercado de baixa renda é justificado pelo fato de que os consumidores deste setor não têm casa própria, pagam aluguel alto e/ou vivem em moradias precárias. Sendo assim, a compra da casa própria é uma necessidade, e a parcela do financiamento entra no lugar das despesas com aluguel.

O segmento de baixa renda foi resiliente à crise por causa da grande demanda em função do déficit habitacional e por causa dos juros mais baixos”, observa o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França. Já o segmento de média e alta renda abrange consumidores que estão em busca de um imóvel com área maior ou localização melhor. Em tempos de crise, essa decisão de compra é adiada, explica França.

Outra razão para a demanda morna por crédito oriundo do SBPE é que as condições de financiamento no mercado secundário (imóveis usados) ficaram mais duras em comparação com as regras para aquisição de unidades novas, nos estandes das incorporadoras. Na Caixa, por exemplo, além de o banco ter restringido o orçamento para a linha, uma vez que tinha de cumprir o orçamento do FGTS no ano passado, o limite de financiamento (LTV, na sigla em inglês) para imóveis usados foi reduzido. Atualmente, está entre 60% a 70% – antes era 90% -, enquanto para novos é de 80% – antes também era 90%.

“Essa (redução do LTV na Caixa) é uma questão que limitou o poder de compra dos consumidores”, aponta o diretor financeiro da imobiliária Lopes, Marcello Leone.

Tanto é que muitos clientes que antes tomavam recursos na Caixa para comprar seu imóvel têm recorrido aos bancos privados, que se esforçaram para melhorar suas taxas e demais condições de financiamento. “Mesmo com os juros mais atrativos nos bancos privados, o cliente de menor renda vai primeiro na Caixa porque, na cabeça dele, é o banco que tem as taxas mais atrativas. Como a Caixa está com um LTV mais restrito, temos sentido aumento de demanda. Não mudamos nosso apetite de risco”, conta, de modo reservado, uma fonte do mercado de crédito imobiliário.

Participação de mercado -O ranking de desembolsos no SBPE confirma o ganho de terreno dos bancos privados. Na comparação entre janeiro a maio de 2018 com ao mesmo período de 2017, a Caixa caiu da primeira para a quarta posição no volume de desembolsos, sendo superada por Bradesco, Santander e Itaú Unibanco. No acumulado do ano, a estatal liberou apenas R$ 3,9 bilhões, contra R$ 7,2 bilhões na comparação anual.

Apesar de a Caixa ter botado o pé no freio na modalidade que utiliza recursos da poupança, o novo vice-presidente de Habitação do banco, Paulo Antunes de Siqueira, garante que o movimento foi pontual, uma vez que a instituição precisava cumprir o orçamento da linha que utiliza recursos do FGTS, em que detém o monopólio da operação. Esse ano, conforme ele, essa rota já foi invertida e houve suplementação de R$ 3 bilhões no orçamento para a modalidade SBPE para atender a demanda de seus clientes. “Houve um retorno dos bancos ao financiamento com recursos da poupança. Não tiraram mercado da Caixa. Foram essas instituições que voltaram para o mercado novamente. A Caixa continua”, argumenta Siqueira.

Para este ano, o banco da habitação espera emprestar R$ 84 bilhões no âmbito do crédito imobiliário, considerando SBPE e FGTS, um pouco abaixo do volume registrado em 2017, de cerca de R$ 85 bilhões. Dessa cifra, a Caixa já liberou mais de R$ 38 bilhões até o final de junho, faltando mais da metade do total estimado para esgotar o orçamento deste exercício. (Aline Bronzati e Circe Bonatelli – aline.bronzati@estadao.com e circe.bonatelli@estadao.com)

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