Dez anos após bolha, mercado imobiliário dos EUA tem recuperação gradual

Dez anos após bolha, mercado imobiliário dos EUA tem recuperação gradual

Boston (EUA), 15/10/2018 – Dez anos após o estouro da bolha, o mercado imobiliário nos Estados Unidos ainda não recuperou completamente o mesmo volume de negócios visto antes da crise em todo o território nacional, mas tem mostrado uma recuperação lenta e gradual. O quadro reflete não só o tamanho do tombo vivido pelo setor há uma década, mas também as restrições adotadas pelo sistema financeiro para evitar uma repetição da oferta irresponsável de crédito, de acordo com avaliação de agentes do setor.

Para este ano, a expectativa é de que sejam vendidas 5,5 milhões de moradias no País, segundo dados da Associação Nacional dos Corretores (NAR, na sigla em inglês). O montante projetado para 2018 é similar ao desempenho de 2017 e mostra uma evolução frente ao piso de 4,1 milhões de negócios registrado logo após a bolha, em 2008. No entanto, está distante do pico de 7,1 milhões de 2006, quando o mercado estava superaquecido.

 

O mercado está atravessando um momento de estabilidade”, afirma Carlos Rosso, presidente da Divisão de Desenvolvimento da Related Group, uma das maiores incorporadoras do país. Segundo o executivo, boa parte das empresas está na fase de conclusão de obras de empreendimentos lançados nos últimos anos, durante os primeiros movimentos de retomada após a crise, e não há previsão de novos saltos no curto prazo, até que as unidades no estoque sejam comercializadas. “Ainda há muitos apartamentos no estoque”, conta.

 

Apesar disso, o aumento gradual das vendas após o baque de 2008 é um bom indicativo de que o mercado imobiliário está se recuperando e que tende a engatar um novo ciclo de crescimento, segundo empreendedores. O cenário, porém, está muito longe do período que antecedeu o estouro da bolha imobiliária norte-americana. Até 2008, as taxas de juros eram muito baixas, tornando o crédito barato e abundante. Na ocasião, os bancos concederam crédito para muitas pessoas que não tinham emprego fixo, comprovante de renda ou histórico confiável de pagamentos em dia.

 

Com acesso fácil aos recursos, mais e mais pessoas decidiram assumir o risco e investir no mercado imobiliário, comprando até mesmo mais de um imóvel, situação que fez os preços dispararem. “O financiamento estava muito fácil. Muita gente comprava imóvel ou construía e o deixava sem uso, como especulação, só porque o preço estava crescendo rápido”, relembra o professor Lucio Soibelman, da Universidade do Sul da Califórnia (USC).

 

Em paralelo, os bancos revenderam suas carteiras de crédito no mercado secundário, ficando ainda mais alavancados. Quando vieram as ondas de calotes, essa estrutura não suportou o baque. “Entre as regiões mais afetadas apareceram Califórnia, Flórida e Michigan, por exemplo, que sofreram muitas quedas nos preços”, complementa Soibelmam.

 

De lá para cá, o sistema financeiro local realizou alguns ajustes para que a situação não se repita. O empréstimo para aquisição do imóvel antes chegava a 100% do valor da unidade, sem exigência de entrada. Hoje, esse patamar varia de 5% a 30% ou 40% na maioria dos casos, dependendo do tipo da compra. Quem adquire uma residência para moradia própria tem mais crédito. Já investidores, que apostam em ganhos na locação ou revenda, pagam mais logo na largada.

 

O fantasma da crise foi afastado. A raiz da crise estava nos bancos, que aprenderam a lidar com essa situação e estão mais criteriosos. Eu diria que os riscos estão bem mitigados“, observa Daniel Ickowics, diretor de Vendas da Elite International, imobiliária com atuação concentrada na Flórida. A região de Miami é a mais visada por estrangeiros que pretendem ter uma casa própria no país. Isso foi um fator que ajudou a acelerar a recuperação do mercado nesse Estado, conta Ickowics.

 

Além dos ajustes no setor financeiro, os construtores norte-americanos têm buscado reinventar a configuração de muitos empreendimentos para atender as novas tendências de habitação, lazer e consumo da população. “A palavra-chave para a performance futura do mercado imobiliário é ‘transformação’ em tudo que se refere à reconfiguração das tipologias de imóveis”, diz Edward Walter, presidente do Urban Land Institute (ULI), associação que reúne incorporadores e investidores dos Estados Unidos, da Europa e da Ásia.

 

De acordo com levantamento realizado pelo ULI, a oferta de comodidades em empreendimentos tanto residenciais quanto comerciais é uma tendência em alta. Os projetos têm demandado cada vez mais academias, área de recreação para crianças, espaços para cuidados de animais de estimação, estacionamento para bicicletas e até mesmo área verde disponível para se cultivar uma horta.

 

Para o próximo ano, as cidades mais atrativas nos Estados Unidos para investimentos imobiliários são Dallas, Nova York, Raleigh, Orlando e Nashville, segundo pesquisa do ULI. Todas têm em comum a presença de centros universitários, força de trabalho jovem e complexos de empresas com forte atuação nos segmentos de tecnologia, ciências e engenharia, onde o mercado de trabalho tem crescido em um ritmo superior ao do restante do país.

 

Esses fatores atraem cada vez mais pessoas para essas regiões, especialmente adultos jovens, e demandam novas soluções residenciais e comerciais do mercado imobiliário, apontou Walter. “As mudanças no mercado que continuaremos a ver nos próximos anos são alimentadas essencialmente pelas mudanças na forma como as pessoas se comportam no dia a dia”. (Circe Bonatelli – circe.bonatelli@estadao.com)

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