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Direitos e deveres do inquilino: o que você precisa saber!

Quando desejamos alugar um imóvel, seja uma casa, seja um apartamento ou, até mesmo, uma sala comercial, é muito comum não termos conhecimento de todas as regras que envolvem esse tipo de negociação, bem como aquelas que o locador deve cumprir. Na realidade, tudo é convencionado pela Lei do Inquilinato, que é composta por uma série de direitos e deveres do inquilino e do proprietário.

As cláusulas constantes nessa lei visam ao conforto de quem aluga e à tranquilidade do locador — evitando aborrecimentos futuros para ambas as partes. Fique atento, pois, ainda que a negociação tenha sido feita de maneira informal, as cláusulas continuam valendo.

Neste post, resolvemos abordar pontos essenciais sobre a Lei do Inquilinato para que você entenda bem seus direitos e deveres. Acompanhe!

O que determina a Lei do Inquilinato?

Essa lei é a responsável por definir os direitos e obrigações do locador e do locatário — seja para imóveis comerciais, seja para os residenciais. Ambos devem saber todas as cláusulas constantes na lei que envolvam essa transação comercial, antes de fechar o negócio.

Na verdade, essa legislação é bastante abrangente, visto que compreende todos os negócios relacionados à locação. Grande parte das dúvidas que qualquer locador ou locatário possam vir a ter pode ser encontrada na Lei do Inquilinato.

Contudo, em casos em que existem mal-entendidos ou desacordos, um advogado pode ser necessário para solucionar possíveis conflitos. Vamos saber mais sobre essa lei?

Quais as mudanças de prazo que ocorreram em 2010?

A primeira coisa que deve ser acertada entre os dois interessados é o prazo do contrato do aluguel, ou seja, o tempo que o imóvel ficará à disposição do inquilino. Pode ser por tempo determinado (em torno de 12 e 24 meses) ou indeterminado (contrato sem prazo estipulado).

Em casos em que o contrato tem um tempo determinado, a renovação ocorre automaticamente — isso, caso ambas as partes estejam de acordo. Já, em casos indeterminados, quando existe a falta de pagamento ou de outros encargos que sejam deveres do inquilino, ou seja, ocorra a inadimplência, o locador tem o direito de não renovar o contrato.

Outro fator importante, que merece atenção de ambos os interessados no negócio, é a devolução do imóvel. Em 2010, essa lei sofreu uma mudança em uma das suas cláusulas. O que antes ela consentia, que a devolução do imóvel poderia ser postergada por até três anos, mudou. Hoje, esse prazo foi reduzido para 45 dias, no máximo.

Após o prazo para a devolução do imóvel, se essa não ocorrer, haverá a ação de despejo. Nesse caso, o inquilino terá apenas 30 dias para deixar o imóvel (antes, esse prazo era de seis meses).

Existem, também, contratos feitos sem garantia. Neles, o inquilino poderá ser chamado para desocupar o imóvel em um prazo de até 15 dias.

A sublocação é permitida?

A sublocação é regulada pela Lei do Inquilinato e é uma prática bastante comum no mercado imobiliário. Contudo, para não ser contestada judicialmente, ela deve estar prevista no contrato original de locação e autorizada pelo proprietário do imóvel.

Confira, a seguir, as mudanças no Código de Processo Civil e na Lei do Inquilinato e veja como elas afetaram os direitos e deveres do locador e do locatário!

Quais são os direitos dos inquilinos?

O que a lei estipula como direitos dos inquilinos? A seguir, vejamos alguns deles.

Receber o imóvel em perfeitas condições

O locador deve entregar o imóvel ao inquilino em condições perfeitas de uso. Tudo deve estar anotado no contrato (inclusive os problemas), pois, na hora da entrega definitiva, tudo deve estar de acordo com o que estiver registrado.

Por isso, preste bastante atenção na hora de registrar as características do imóvel, não deixando nada de fora. Quando o inquilino devolve o imóvel ao locador, ocorre uma vistoria.

Eximir-se de pagar taxas administrativas

O proprietário do imóvel tem por obrigação pagar as taxas de administração imobiliária (se elas forem cobradas pela corretora) e de intermediações, como a conferência da idoneidade do locatário e de seu fiador (se houver).

Outras taxas que devem ser pagas pelo proprietário são os impostos, o seguro contra incêndio, entre outras. No entanto, se houver uma cláusula em que essas obrigações ficarão por conta do inquilino, tudo bem: estará no contrato e é isso que valerá.

Não pagar despesas do condomínio

O proprietário também paga as despesas decorrentes de reformas ou de alguma ampliação estrutural do imóvel: pintura das fachadas, iluminação e esquadrias externas, por exemplo. Outras despesas são também de responsabilidade do locador, antes do início da locação, como indenizações trabalhistas e previdenciárias de empregados.

No entanto, a partir do momento em que o imóvel é alugado, as despesas com condomínio ou qualquer outra que constar no contrato ficarão por conta do inquilino.

Preferência de compra

É claro que o proprietário pode vender o imóvel em qualquer momento, mesmo que o contrato de locação esteja em vigor. Contudo, a legislação determina que a preferência de compra seja dada ao locatário, que terá também as mesmas condições de pagamento e o valor igual ao que é divulgado pelo locador ao público em geral.

Dessa forma, a lei pretende proteger o inquilino do transtorno e das despesas que uma mudança inesperada ocasiona. Sendo assim, o proprietário é obrigado, legalmente, a informar ao locatário sobre a intenção de vender o imóvel, por uma notificação judicial ou extrajudicial.

Após isso, o inquilino tem um prazo de 30 dias para expressar o seu desejo ou não de adquirir a moradia. Caso a resposta seja positiva, haverá uma comprovação imediata desse interesse por meio da assinatura de um documento de compra e venda, o depósito de uma quantia estipulado pelo dono do imóvel etc.

Indenização por benfeitorias

Como dito no tópico anterior, é dever do locador entregar o imóvel em excelentes condições para o locatário. No entanto, mesmo que essa obrigação seja cumprida, alguns inquilinos decidem fazer reformas estéticas ou necessárias, por exemplo, para a segurança de uma criança ou idoso da família. Contudo, essas benfeitorias só podem ser realizadas desde que o contrato não as proíba.

Caso seja permitida, a Lei do Inquilinato diz que algumas melhorias feitas pelo inquilino são indenizáveis, ou seja, o proprietário ressarcirá as despesas do locatário. No entanto, antes de começar as obras, o inquilino verá se é preciso uma autorização prévia do proprietário.

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Esse consentimento será exigido na hipótese de uma benfeitoria necessária. Algo que não acontece no caso de uma melhoria útil. Mas qual é a diferença? A primeira refere-se aos reparos que mantêm as condições de uso do imóvel, como o conserto do telhado, das paredes, da estrutura hidráulica e elétrica.

Já a segunda envolve a melhoria do conforto e da qualidade dos ambientes internos. Como é o caso da troca por portas e janelas de vidro com isolamento acústico, instalação de ar-condicionado, sistema de aquecimento solar etc.

Há ainda uma terceira categoria de benfeitorias: as voluptuárias. Essas não obrigam o ressarcimento do proprietário e visam embelezar a moradia. Entre elas, podemos citar as obras de jardinagem, rebaixamento de teto ou a troca da pia da cozinha.

Entretanto, a lei dá liberdade para o inquilino e o proprietário ajustarem algumas regras ao fazer o contrato. Por exemplo, caso haja consentimento mútuo e esteja descrito no documento contratual, o dono pode arcar com qualquer melhoria feita na residência, não importa se for necessária, útil ou voluptuária.

Devolução do imóvel em qualquer tempo

Nada impede o inquilino de fazer a devolução da moradia durante a vigência do contrato. Contudo, as cláusulas do documento podem estipular multas por essa quebra contratual. Por isso, muitas vezes é melhor não fazer uso desse direito, a não ser em casos de extrema urgência.

Quais são os deveres dos inquilinos?

Elencaremos, agora, as principais obrigações dos locatários. Fique atento, pois a falta de cumprimento dos deveres pode acarretar em medidas judiciais por parte do proprietário.

Pagar o aluguel

Logicamente, pagar o aluguel e os encargos da locação do imóvel fica por conta do inquilino a partir do fechamento do negócio.

Zelar pela propriedade

Quando o inquilino recebe o imóvel, seu estado de conservação é checado e devidamente documentado no contrato. Sendo assim, faz parte de seus deveres mantê-lo em perfeitas condições e devolvê-lo exatamente como recebeu.

Há uma vistoria na qual tudo é verificado. Qualquer problema com o imóvel que não esteja anotado no contrato deverá ser reparado pelo inquilino antes de devolver o imóvel.

Por isso, é muito importante que, ao recebê-lo, o inquilino relate no contrato qualquer problema que haja, evitando, assim, posteriores aborrecimentos. No caso de problemas ocultos, ou seja, defeitos anteriores à locação, mas que só aparecem depois, o inquilino também precisa notificar o proprietário imediatamente.

Reparar qualquer dano

Qualquer dano que houver durante a permanência do inquilino no imóvel e for de sua responsabilidade, o reparo ficará por sua conta. No entanto, se for verificado que a culpa é do locador, o inquilino deverá informá-lo urgentemente.

Não fazer modificações

É proibido fazer qualquer alteração no imóvel, seja interna, seja externa, sem o prévio consentimento do proprietário. Isso deverá ser feito por escrito e fazer parte do contrato.

Pagar o condomínio e atender aos regulamentos internos

Quaisquer despesas ordinárias no condomínio devem ser pagas pelo locatário. Ele também deve cumprir integralmente o que manda a convenção e os regulamentos internos.

Nesse sentido, as despesas ordinárias dizem respeito à administração. São elas:

  • encargos trabalhistas;
  • contribuições previdenciárias e sociais dos empregados;
  • consumo de luz, água e esgoto das áreas comuns;
  • limpeza, conservação e pintura das instalações e equipamentos mecânicos, hidráulicos e elétricos de uso comum do condomínio;
  • manutenção de tudo que for de uso comum, como elevadores, porteiros eletrônicos etc.;
  • reposição de fundo de reserva, obrigatório por lei.

As despesas extraordinárias, por sua vez, são os gastos imprevistos — a substituição de equipamentos, os vazamentos, as reformas e benfeitorias, por exemplo.

Devolver o imóvel em caso de inadimplência

A partir do momento em que o contrato de locação é assinado, o locatário tem o direito de permanecer na residência até o fim da vigência. Salvo se, como já dito, o imóvel for vendido, houver um acordo entre as partes, acontecer uma infração grave por parte do inquilino ou algo sério que justifique uma ação de despejo.

Se esse for o caso, o locador apresentará o motivo pelo qual locatário será retirado do imóvel. Entre as razões mais comuns, estão:

  • a rescisão por acordo entre as partes;
  • a extinção do contrato de trabalho, quando o acordo de locação for vinculado ao emprego do inquilino;
  • a utilização do imóvel pelo proprietário;
  • o fim do prazo de aluguel por temporada;
  • o falecimento do proprietário;
  • a falta de pagamento;
  • reparações urgentes no imóvel.

Diante dessa situação, o inquilino pode apresentar uma defesa perante a Justiça no prazo de 15 dias.

O que acontece quando há uma quebra de contrato?

Os contratos de locação podem ser celebrados por um período determinado (12, 24 e 30 meses) ou indeterminado. O primeiro é mais comum no Brasil. Não existe um limite de tempo obrigatório estipulado pela lei do inquilinato, mas nota-se que muitos contratos são renovados anualmente.

No entanto, quando o inquilino reincide o contrato durante a sua vigência, o artigo 40 da Lei do Inquilinato sugere o pagamento de uma multa. A quantia será proporcional ao período de cumprimento do contrato. Para exemplificar, digamos que as partes assinaram um acordo de aluguel com vigência de 24 meses.

No documento está escrito que, caso haja o descumprimento do contrato, o locatário pagará uma multa referente a dois alugueis por esses dois anos. Porém, o inquilino deixa a moradia após 12 meses de contrato. Aplicando o princípio legal da proporcionalidade, ele terá de arcar com o valor do resultado dessa matemática.

Vamos colocar esse exemplo em números. No exemplo, o contrato de locação tem duração de 24 meses e o valor do aluguel é de R$ 1000,00. Uma cláusula no documento estipula uma multa referente a dois meses de locação, ou seja, R$ 2 mil.

Como dito, o inquilino resolve deixar o imóvel na metade da vigência do contrato. Então, para chegar ao valor final, será preciso dividir a multa pelo prazo restante. A conta fica assim: R$ 2 mil/ 24 meses = R$ 83,33.

Na hipótese de não ter sido definido um valor exato para a multa no contrato, o poder judiciário pode estipular uma quantia. Mas existe uma exceção: quando acontece uma transferência do inquilino para outra região por causa do trabalho. Entretanto, para não pagar a multa, é necessário notificar o proprietário com 30 dias de antecedência.

Agora que você já sabe sobre os direitos e deveres do inquilino, fique atento! A dica é sempre seguir as orientações e o que consta no contrato, valendo sempre o que está devidamente registrado. Ele determina seus direitos e seus deveres. Dessa forma, as partes terão uma relação tranquila e sem a necessidade de medidas judiciais.

O que você achou no nosso artigo? Gostou de aprender sobre os direitos e deveres do inquilino? Você tem alguma dúvida sobre a Lei do Inquilinato? Já teve alguma experiência positiva ou negativa durante um contrato de aluguel? Deixe o seu comentário no post!

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