Entenda como funciona aquisição de imóvel alienado

Entenda como funciona aquisição de imóvel alienado

O mercado imobiliário vive mudanças desde a aprovação da Lei n. 13.465/17. Essa legislação modificou as regras da alienação fiduciária, tornando o procedimento mais rigoroso para os compradores e facilitando o lado das construtoras e incorporadoras. Porém, a nova lei deu um foco maior a esse processo, levando muitos a considerar a possibilidade de adquirir um imóvel alienado.

Mas o que é exatamente a alienação fiduciária de imóveis? Como funciona o processo de compra desse tipo de moradia? Esclareceremos essas e outras informações neste artigo. Fique conosco!

O que é a alienação?

Antes de explicarmos como funciona a aquisição de imóvel nessa modalidade, é importante entendermos sobre alguns conceitos. O primeiro deles é a alienação. Trata-se da transferência de propriedade de determinado bem.

Esse processo pode ser feito por meio da venda ou mesmo de negócios não onerosos (sem pagamento, como a doação). Além disso, a alienação pode ser voluntária ou compulsória (com ou sem a vontade do proprietário).

Como funciona a alienação de bens privados?

Existem regras diversas em relação à alienação de imóveis públicos e privados. Neste artigo, vamos focar a nossa abordagem na alienação de bens da propriedade privada. Vale destacar que isso pode ocorrer de várias maneiras. Entre elas estão a doação, a permuta, a venda, a penhora, o usucapião etc.

A alienação de bens privados costuma ocorrer com mais liberdade em relação aos bens públicos (eles, por exemplo, são impenhoráveis). Essa questão demonstra um princípio jurídico básico.

No Direito Civil, costuma-se dizer que podemos fazer tudo o que não é proibido. Por outro lado, no Direito Administrativo, ramo do direito público, a Administração Pública só pode fazer o que a lei permite.

Essa distinção não é por acaso, pois o Direito acompanha as evoluções da sociedade e também do sistema capitalista. Dessa forma, alinha-se com as ideias liberais e permite que as pessoas negociem os bens como desejarem.

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O que é um imóvel alienado?

A alienação fiduciária é uma garantia muito parecida com a tradicional hipoteca, mas com uma diferença: não é preciso celebrar o contrato com a participação do poder judiciário. Em termos simples, esse processo imobiliário protege o credor (fiduciário) de uma possível inadimplência do devedor (fiduciante).

Para isso, o imóvel do fiduciante é transferido temporariamente para o fiduciário até que a dívida seja paga. Do contrário, a propriedade se torna do credor. No entanto, com a quitação do débito, a posse do bem retorna para o dono original. Esse tipo de contrato está ficando comum no mercado imobiliário.

As construtoras, incorporadoras e os bancos que financiam imóveis utilizam a alienação fiduciária como uma forma segurança. Durante o financiamento, a propriedade permanece no nome da empresa e, após o pagamento da última parcela, transfere-se para o nome do novo dono. Nesse meio tempo, o comprador usufrui normalmente do imóvel.

Como funciona a compra desse tipo de residência?

Como explicado, na hipótese do não pagamento das prestações do financiamento, o comprador corre o risco de perder a posse do imóvel alienado. Antes que isso aconteça, a empresa proprietária da moradia respeitará o prazo de carência (tolerância) estipulado no contrato de financiamento.

Passado esse período, a “mora” da residência  é decretada pela instituição por meio de uma notificação extrajudicial. Sendo assim, o devedor tem o prazo de 15 dias para quitar o seu débito. Caso isso não aconteça, o cartório no qual foi feito o contrato averbará na matrícula da moradia a devolução da posse para o seu dono.

A alienação de imóveis é conduzida pela empresa proprietária para um leilão extrajudicial. Aquele que comprar essa moradia terá de arcar com um valor estipulado pela instituição dentro de um prazo de 30 a 60 dias.

O leilão se divide em três etapas. Na primeira, o interessado terá como lance mínimo o preço de avaliação da moradia descrito no contrato de financiamento. Não havendo a arrematação da residência, inicia-se a segunda etapa, na qual é aceito o maior lance ofertado, desde que seja igual ou superior à quantia da dívida somada às despesas de execução e à comissão do leiloeiro.

Se o imóvel alienado não for adquirido, é feito um terceiro leilão, com lance mínimo livre, determinado pelo credor. Além disso, é permitido que o dono venda a propriedade da maneira que desejar por meio de uma alienação por oferta, leilão ou anúncio em imobiliária.

Nessa fase, o comprador pode fazer um bom negócio na aquisição do imóvel alienado. Como assim? A essa altura, a empresa proprietária tem urgência em vender a moradia, pois a passagem do tempo gera custos e prejuízos. Normalmente, ocorre uma flexibilização na forma de quitação, que pode ser à vista ou financiada.

Outra vantagem é a redução no preço final. Afinal, como já dito, a empresa está interessada em repassar a moradia o mais rápido possível e, por isso, promove descontos. Ademais, os atos legais já foram supridos desonerando o processo de alienação.

Quais são os deveres do novo comprador?

Ao comprar um imóvel alienado, lembre-se de que o contrato pode ser um instrumento público ou particular. É muito importante que haja o registro dele no Cartório de Títulos e Documentos para que tenha garantia legal. Serão redigidas as seguintes informações:

  • o prazo para quitação da dívida;
  • as condições de pagamento;
  • o valor restante do débito;
  • os juros e as taxas atreladas à alienação fiduciária;
  • uma descrição a respeito do imóvel;
  • a forma de aquisição do bem e a indicação de posse;
  • uma cláusula que garanta o uso livre e irrestrito do imóvel pelo comprador;
  • o preço da propriedade;
  • a apresentação dos critérios de revisão na hipótese da venda do imóvel em leilão.

Feito isso, o contrato é assinado, e o novo fiduciário passa a adquirir algumas obrigações e alguns direitos, como:

  • permanecer com a posse da moradia;
  • reaver periodicamente, por meio da quitação da dívida, o direito de se tornar dono do imóvel;
  • responder pelo restante da dívida;
  • no caso de comercialização da residência pelo fiduciário para o abatimento do débito, receber o saldo restante;
  • ter prioridade no resgate da propriedade em caso de leilão extrajudicial.

Para quem é vantajosa a compra de um imóvel alienado?

Para aqueles que não desejam outro tipo de garantia, como o fiador, a alienação fiduciária é uma ótima alternativa. Além disso, os juros costumam ser mais baratos, e o prazo para pagamento é maior do que outras formas de aquisição de imóveis.

Alguns querem adquirir uma moradia com uma faixa mais alta de preço ou comprar uma segunda residência para alugar. No entanto, não conseguem cumprir os requisitos impostos pelos bancos que concedem financiamentos pelas linhas de crédito tradicionais. A saída é o imóvel alienado.

Há também o grupo de investidores do mercado imobiliário. Para esses, o principal objetivo é expandir a sua carteira de imóveis por aproveitar as oportunidades que surgem nessa área.

Entretanto, a burocracia encontrada em outros tipos de contrato pode impedir que os investidores façam bons negócios, impactando negativamente o seu capital de giro. Por outro lado, a alienação fiduciária é firmada com mais rapidez e praticidade, pois as regras legais favorecem essa fluidez processual.

É possível comprar um imóvel alienado?

Trata-se de uma das dúvidas mais comuns em relação aos imóveis alienados. Muitas pessoas também não têm total conhecimento em relação aos riscos de comprar esse tipo de bem ou mesmo em adquirir um imóvel para fins de investimento (nesse caso, o indivíduo aposta na valorização do bem para revendê-lo futuramente e, assim, obter lucro na transação).

Podemos dizer que é possível fazer a compra de um imóvel alienado. É necessário que a transação esteja descrita claramente no contrato de compra e venda do bem e também é preciso informar a situação da propriedade no documento.

O que acontece se o devedor não pagar?

Se o devedor não pagar a dívida referente à compra do imóvel alienado, ele será notificado por um oficial de registro de imóveis em relação a essa inadimplência. Caso o indivíduo não seja localizado, o oficial poderá procurar a pessoa outras vezes, poderá intimar a família ou até mesmo algum vizinho.

Com isso, podemos dizer que o proprietário corre o risco de perder o bem.

Há preço mínimo se o imóvel for a leilão?

Geralmente, quando o proprietário perde o bem, o imóvel vai a leilão. Nessa situação, as pessoas interessadas dão os seus lances e quem oferecer o maior preço vai adquirir esse ativo.

Existe um preço mínimo caso o imóvel vá efetivamente a leilão. Ele não deve ser inferior à avaliação utilizada para o cálculo do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). Se o bem entrar em um segundo leilão, a base de cálculo passa a ser o valor da dívida e outros gastos incorridos para a execução da alienação. O objetivo disso é evitar a venda por um preço inferior ao praticado no mercado.

Enfim, a alienação de imóveis oferece muitas vantagens para o comprador. No entanto, antes de firmar um contrato, é importante conhecer bem as regras legais, bem como os direitos e deveres do fiduciante e do fiduciário. Além disso, com um pouco de estudo, bons negócios podem ser feitos por meio desse tipo de aquisição.

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7 Comentários

  1. Gostei muito da explicação. Me ajudou de forma simples e direta.

  2. Muito bom! Obrigado pelos esclarecimentos porém ainda fiquei com uma duvida, estou prestes a entrar em um financiamento de imóvel alienado e gostaria de saber se é comum o imóvel neste tipo de financiamento vir com dividas pendentes do antigo dono.

  3. Tem como fazer um financiamento fiduciário com imovel q so tem a promessa de compra e venda?

  4. Comprei um imóvel com alienação fiduciária pela construtora mais o mesmo já foi escriturado pra meu nome pois a proprietária anterior queria retirar o FGTS agora a parcela está muito alta pela construtora e não consigo fazer financiamento bancário o q faco ???

  5. Gostei da orientação porem ficou uma grande duvida, se o vendedor, construtora, tiver problemas financeiros e venha ter seus bens penhorados, ou mesmo se solicitar recuperação judicial, qual seriam os riscos para quem ainda esta pagando o bem comprado e entregue por alienação fiduciaria?

  6. Bom dia
    Efetuei o pagamento integral do imóvel que comprei por alienação, porém não recebo o termo de quitação, a financeira já ultrapassou mais de 60 dias e não envia a documentação.
    Falam que está sendo providenciado e nada.
    Quais as medidas que devo tomar.

  7. Boa noite!

    Estou alienando um terreno do PR e sou de SC. Preciso ir até o PR para alienar? Ou posso fazer por um cartório de minha cidade mesmo?

    Grata.

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