Entenda o que é preciso saber sobre a rescisão de contrato de aluguel

Alugar um imóvel demanda a reunião do máximo de informação possível para que a contratação seja um sucesso, evitando futuros transtornos.

Nesse contexto, é imprescindível atentar ao fato de que os contratos de 30 meses formalizam a intenção do inquilino de ocupar a residência durante toda essa vigência. Assim, o dono da propriedade terá a moradia devolvida somente após o término do período combinado. Contudo, há casos em que é preciso realizar a rescisão de contrato de aluguel antes do seu final.

Conhecer esses casos e saber como a Lei do Inquilinato trata suas particularidades é de grande utilidade quando se está prestes de contratar uma locação. Acompanhe a leitura e conheça aspectos relevantes desse assunto!

Situações de rescisão de contrato de aluguel

A Lei do Inquilinato, que rege as relações locatícias no país, prevê os casos de interrupção antes do prazo final para as locações estipuladas em 30 meses ou mais. Essas situações estão especificadas logo abaixo, confira quais são.

Realizada pelo locador

O proprietário do imóvel pode requerer a rescisão do contrato de aluguel em dois casos distintos. Uma dessas hipóteses está relacionada a querer passar a residir na propriedade.

Veja que, nesse caso, o direito de pedir a moradia para uso próprio se refere à retomada do bem para ocupação pelo dono ou por seus parentes próximos. Esses familiares podem ser o cônjuge ou companheiro, pais, avós e filhos, desde que não disponham de imóvel residencial.

Diante dessa situação, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação.

O proprietário pode interromper a locação ainda nos casos de o inquilino descumprir uma ou mais cláusulas contratuais.

Um bom exemplo desse tipo de quebra contratual é a promoção de reformas no imóvel alugado sem que haja a expressa autorização do locador. Más condições de conservação ou clara depredação do patrimônio também vão contra as normas locatícias, então podem acabar em rescisão contratual.

A comprovação da prática de atividades ilegais dentro do imóvel é mais uma das situações em que o locador tem direito de pedir a rescisão contratual. Outro caso para o qual está prevista a rescisão contratual, segundo a Lei do Inquilinato, é de o poder público determinar a necessidade de reparos urgentes para o imóvel.

Por último, o não pagamento das parcelas do aluguel pode motivar a interrupção do contrato e o despejo do inquilino. Fora os casos acima mencionados, o proprietário deve esperar o término do contrato para a devolução do imóvel.

Realizada pelo locatário

A desistência do locatário independe de justificativa e pode acontecer a qualquer tempo. Para tanto, o inquilino apenas deve proceder a entrega da moradia. A parte financeira dessa rescisão abrange a aplicação de multa, cujo valor deve ser equivalente ao estabelecido no contrato.

Contudo, há situações específicas nas quais o inquilino tem o direito de rescindir o contrato sem arcar com a multa. Por exemplo, se identificar que a construção apresenta problemas de manutenção e que são anteriores ao fechamento do contrato, pode solicitar a rescisão.

O locatário também pode desistir da locação sem cobrança de multa quando seu trabalho o obriga a mudar de localidade. Nesse caso, para ficar desobrigado de pagar pela rescisão do contrato, deve comprovar a transferência e notificar o dono do imóvel por escrito.

Cessação do contrato com validade indeterminada

Nos contratos de locação com validade indeterminada, tanto o proprietário quanto o inquilino podem solicitar a rescisão. Nessa situação em especial, não há incidência de multa para nenhuma das partes.

Vale destacar que são consideradas contratadas por tempo indeterminado as locações de 30 meses ou mais, após terminado o prazo estipulado. Nesse caso, se o locatário permanecer no imóvel por mais trinta dias — sem que o locador se manifeste em contrário —, entende-se que a locação está prorrogada.

No momento que sucede o término do período contratual original, a intenção de rescindir a locação deve ser notificada à outra parte. Isso precisa ser feito com 30 dias de antecedência à desocupação, e o imóvel deve ser entregue com os aluguéis e demais encargos em dia.

O valor da multa e como é calculada

A multa por rescisão de contrato de aluguel só pode ser aplicada quando se tratar de locação interrompida ainda no prazo de vigência determinado. Claro, com exceção para os casos especificados nos tópicos anteriores. Confira, a seguir qual é o valor e a forma de calcular a multa por quebra de contrato de locação!

Valor da multa

O valor da multa a ser aplicada deve estar indicado no contrato, já que a lei não fixa uma quantia ou porcentagem para essa cobrança. Mas, embora não estabeleça um valor, a legislação determina que a multa deve ser proporcional ao tempo de contrato que não será cumprido.

Na prática, isso significa que o cálculo da multa deve considerar o número de meses faltantes até o fim do período locativo. Assim, se ainda faltam 10 meses, por exemplo, para o término do contrato de 30 meses, deve-se pagar a multa somente pelo tempo descumprido.

Como fazer o cálculo

Para saber ao certo quanto custaria a multa do caso acima, basta converter os meses estipulados em valores. O primeiro passo para tal é verificar quanto é essa multa. Para exemplificar, vamos supor que seja de 3 meses de aluguel, com cada mês custando R$ 1 mil.

Assim, a multa totalizaria R$ 3 mil, caso fosse aplicada sobre os 30 meses, certo? Porém, como faltam apenas 20 meses até o fim do período contratual, a multa incidirá sobre esse tempo. Veja que cada mês de multa, nesse nosso exemplo, equivale a R$ 100. Então, é só multiplicar esse valor pelos 20 meses restantes do contrato.

Teremos uma multa de R$ 2 mil, quantia a ser paga ao proprietário do imóvel. Para saber o valor de um dia de multa contratual, basta seguir o mesmo raciocínio. Ou seja, é só dividir o valor total da multa pelo número em dias.

Quais os documentos necessários para a rescisão do contrato

Na hora de terminar a contratação da locação, é fundamental apresentar vários documentos e comprovações. O mais indicado é que essa papelada seja estabelecida já em contrato, para evitar dores de cabeça.

Entretanto, na maioria dos casos são exigidos comprovantes de quitação dos encargos locatícios. Desse modo, contas de luz, água, condomínio e outras mais tendem a ser solicitadas.

Para concluir a rescisão de contrato de aluguel, é preciso ainda entregar o imóvel no mesmo estado em que foi alugado. Depois de cumpridas essas obrigações, paga a multa — nos casos em que for devida — e desocupado o imóvel, a locação é considerada desfeita.

Como você viu até aqui, a rescisão de contrato de aluguel é um procedimento bastante burocrático. Portanto, conte com o auxílio de uma imobiliária de confiança para resolver processos complexos e evitar muitos transtornos. Além do mais, a ajuda de profissionais especializados em trâmites envolvendo imóveis é eficaz para acelerar processos e não ter prejuízos.

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