Fique por dentro nova lei de distrato de contrato

Fique por dentro nova lei de distrato de contrato

No final de 2018, foi sancionada a lei do distrato de imóvel, tratando de diversos pontos acerca da resolução e resilição de contratos de alienação de imóveis que estejam em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento.

Essas mudanças atingem todos os imóveis que foram ou serão vendidos no modelo conhecido como “na planta”, no qual ainda se encontram em construção, ou sua edificação não teve início.

Para ajudar você a entender melhor o que mudou e com o que se preocupar para estar de acordo com a nova legislação, criamos este pequeno post. Continue conosco e boa leitura!

A lei de distrato de imóvel

Sancionada em 28 de dezembro de 2018, a Lei 13.786/18, também conhecida como lei de distrato de imóvel, vem causando polêmica no meio jurídico por mudar as regras com relação à alienação de imóveis.

A nova legislação trata da rescisão de contrato de imóveis na planta e dos direitos e deveres das loteadoras, incorporadoras e adquirentes nos casos em que existe uma desistência.

A especulação imobiliária era uma dificuldade constante para a maioria das construtoras, pois uma grande parte dos compradores desse tipo de imóvel esperava o aumento de preços para a revenda e, caso isso não acontecesse, desistia do negócio sem nenhum prejuízo.

Dessa forma, as construtoras tiveram de lidar, durante os últimos anos, com a crise econômica, agravada pela situação de especulação do mercado imobiliário, que fez com que o número de desistências aumentasse, já que houve queda nos preços.

Como em casos como esse, que ainda não tinham regulamentação, as construtoras deveriam devolver o dinheiro aos compradores e alegavam problemas de fluxo de caixa para dar continuidade a novos projetos.

Com o sancionamento da nova lei, esse tipo de prática de especulação deve diminuir de forma drástica, uma vez que existe maior segurança jurídica e ambas as partes terão de bancar uma possível desistência.

Os principais pontos

A nova lei de distrato de imóvel trouxe vários pontos de mudança para a relação entre os adquirentes e as incorporadoras, visando a estabelecer a segurança jurídica entre as partes. Entre os principais pontos da nova legislação, podemos citar:

O alcance da lei

Embora o objeto principal da lei seja a alienação de imóveis conhecidos como “na planta”, ela também pode ser aplicada, por analogia, à venda de imóvel que já tenha sido finalizado, desde que o comprador possa ser considerado um consumidor.

Além disso, mesmo que o texto trate apenas de contratos de compra e venda, juntamente aos seus desdobramentos, poderá haver uma interpretação por parte do sistema jurídico de sua aplicação também a outros modelos contratuais de transferência de imóveis, como a permuta.

Também é interessante afirmar que a lei apenas se aplica a contratos que forem firmados após a sua vigência em razão de uma característica chamada de “irretroatividade”, ou seja, não alcança aquilo que veio antes de sua promulgação.

Para os contratos que já foram firmados, continua valendo a jurisprudência anterior a nova legislação, contudo, pode ser que os tribunais mudem o entendimento com a promulgação das novas regras.

Os valores

Até hoje, as construtoras e incorporadoras viviam uma situação de insegurança jurídica, pois, mesmo após fecharem a venda de um imóvel na planta, era possível que a desistência fizesse com que o dinheiro fosse devolvido ao adquirente.

Em alguns casos, a Justiça poderia ser envolvida para o estabelecimento de uma multa, porém, não havia um padrão e, por conta da jurisprudência, algumas decisões indicavam 10% a 15% do valor pago em multa, algo que encorajava a especulação imobiliária e prejudicava o vendedor.

Com a sanção da lei de distrato de imóvel, temos duas situações de multa no caso de desistência. A primeira é quando um empreendimento conta com patrimônio de afetação, caso em que a multa será de 50%. Já em casos nos quais, no empreendimento, não haja patrimônio de afetação, o desistente terá de arcar com uma multa de 25% dos valores pagos até então para a incorporadora.

Para fins de esclarecimento, patrimônio de afetação é a segregação de um bem imobiliário com o intuito de assegurar a continuidade das obras e a entrega das demais unidades em construção aos demais adquirentes.

Ou seja, no caso de construção de condomínios ou demais empreendimentos, nos quais a incorporadora depende da venda dos imóveis para terminar a edificação, a multa é mais “salgada”.

Os prazos

A lei também regulamenta alguns prazos para o cumprimento do pagamento de valores no caso de desistência e também de outras questões. Veja:

  • 180 dias: esse é o prazo para a restituição dos valores no caso de presença de patrimônio de afetação. Corre a partir de 30 dias da obtenção do Habite-se;
  • 7 dias: esse é o tempo que o adquirente tem para o arrependimento de compra, partindo da assinatura do contrato, caso tenha sido firmado fora da incorporadora;
  • 180 dias: tempo máximo de atraso na entrega de imóveis vendidos na planta pelas incorporadoras sem prejuízos contratuais.

A nova lei ainda estabelece que, em casos de atraso maior na entrega das chaves, o comprador poderá desfazer o negócio sem nenhum prejuízo contratual, com direito a receber o valor integral pago em até 60 dias após a desistência, além de uma multa prevista em contrato.

O cliente ainda pode optar por manter o contrato e esperar a finalização da obra, sendo seu direito exigir 1% de multa sobre o valor integral pago a cada mês de atraso na entrega.

Os beneficiados

O texto da nova lei teve um impacto gigante no mercado imobiliário, pois trouxe segurança jurídica para as incorporadoras, principalmente para as que trabalham com patrimônio de afetação e eram prejudicadas pelas especulações.

Agora, com as novas regras estipuladas, as construtoras terão maior confiança para iniciar novos projetos, com a certeza de que parte dos valores estará segura no caso de qualquer desistência e de que a finalização da obra estará assegurada.

Os adquirentes também foram beneficiados, uma vez que a desistência dos especuladores afetava os prazos de entrega das obras e, consequentemente, os compradores reais dos empreendimentos.

Além disso, eles foram beneficiados com as multas por atraso, que garantem que as construtoras buscarão um melhor controle da obra e um maior comprometimento para evitar prejuízos.

As novas regras de distrato de imóvel vieram para melhorar as relações entre as partes, adquirentes e incorporadoras, e também para auxiliar na recuperação da economia, trazendo maior segurança jurídica para os negócios.

Gostou do artigo? Agora, continue conosco em nosso próximo post e confira tudo o que você sempre quis saber sobre o contrato de compra e venda de imóveis!

Compartilhar: