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Incorporadoras projetam melhora dos balanços com mais lançamentos e vendas em 2018

São Paulo, 02/04/2018 – O ano de 2018 tende a representar mais um passo na recuperação das empresas que atuam no mercado imobiliário, após anos severos de crise. Neste momento, a retomada dos lançamentos e das vendas já é uma realidade, assim como a queda nos distratos. A expectativa de empresários e analistas daqui para frente é que o crescimento operacional se traduza em evolução gradual da receita, geração de caixa, ganhos de escala e melhora das margens, com potencial de recolocar os resultados financeiros no azul.

As 11 maiores empresas do setor imobiliário listadas na bolsa de valores (Cyrela, Direcional, Even, Eztec, Gafisa, MRV, PDG, Rossi, RNI, Tecnisa e Tenda) obtiveram, juntas, receita líquida de R$ 3,678 bilhões no quarto trimestre de 2017, alta de 2% em relação ao mesmo período de 2016, segundo levantamento do Broadcast.

Além de expandir o faturamento, as incorporadoras foram capazes de reduzir as perdas. O prejuízo líquido consolidado atingiu R$ 521,6 milhões, encolhimento de 57% ante o prejuízo de R$ 1,221 bilhão registrado um ano antes. O cálculo do resultado líquido exclui a PDG, que teve um lucro excepcional de R$ 1,281 bilhão devido à reestruturação das dívidas em função do seu processo de recuperação judicial.

“Para esse ano, existe a expectativa da retomada, principalmente pela queda nos distratos”, afirma o analista de construção civil do banco JP Morgan, Marcelo Motta. Ele explica que a redução nas rescisões de vendas é um reflexo do menor volume de obras em fase final, uma vez que é justamente na entrega do imóvel que muitos compradores desistem do negócio. “Mesmo sem a regulamentação dos distratos, a incidência desse problema vem diminuindo”, observa Motta.

O analista do JP Morgan também entende que a expansão dos lançamentos e vendas é sustentável em 2018 diante das expectativas de crescimento da economia, manutenção da inflação sob controle, queda dos juros do financiamento e potencial retomada dos empregos. No entanto, pondera que os novos projetos precisam ganhar fôlego neste semestre para afastar riscos de possíveis gargalos nos meses seguintes.

“É um ano que tem condições de ser melhor do que 2017, mas é preciso cautela nesse otimismo, pois a Copa do Mundo e as eleições podem atrapalhar o movimento nos estandes lá na frente. Se os lançamentos não virem no primeiro semestre, ficaremos com uma pulga atrás da orelha”, frisa.

No quarto trimestre de 2017, os lançamentos consolidados do setor totalizaram R$ 4,175 bilhões em valor geral de vendas (VGV), alta de 6% em comparação com o mesmo período de 2016. Por sua vez, as vendas líquidas (descontados os distratos) atingiram R$ 4,139 bilhões, avanço de 8%.

Mais uma vez, o crescimento das operações foi puxado pelas incorporadoras MRV, Direcional e Tenda, que produzem imóveis para a clientes de baixa renda, dentro do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Este setor tem demanda mais intensa e crédito mais acessível. Como consequência, os lançamentos e as vendas consolidadas das três empresas no quarto trimestre cresceram 47% e 35%, respectivamente. Além disso, houve aumento de 18% na receita e 59% no lucro.

Para este ano, a tendência é que o mercado siga favorável neste setor, avalia o copresidente da MRV, Eduardo Fischer. “O começo de 2018 está indo bem, seguindo a mesma toada dos trimestres anteriores”, comenta, referindo-se ao ritmo de expansão dos negócios.

Por sua vez, as incorporadoras tradicionais nos segmentos de média e alta renda esperam engrenar a expansão das operações, bem como recuperar as margens impactadas por efeitos diversos, como provisões para processos judiciais, baixa contábil pela reavaliação no valor de apartamentos e terrenos, e estorno de receita com vendas rescindidas. Os lançamentos e as vendas das empresas deste setor recuaram 26% e 16% no período, respectivamente. Ainda assim, foram capazes de diminuir as perdas em comparação com o quarto trimestre de 2016, quando a crise estava mais intensa.

“Entendo que estamos iniciando um novo ciclo no nosso mercado. A inflexão da curva de desemprego e a volta do crescimento do País têm se refletido em aumento da confiança do nosso cliente, fundamental para a tomada de decisão de compra de um imóvel”, analisa o diretor presidente da Even, Dany Muszkat. Segundo o executivo, a incorporadora pretende ampliar o lançamento de novos projetos em 2018, mas isso dependerá de uma performance positiva de vendas tanto de unidades nos estoques quanto nos novos projetos.

A Even teve prejuízo de R$ 234,8 milhões no quarto trimestre, impactada por R$ 164 milhões de efeitos não recorrentes. Deste montante, R$ 124 milhões se referem a provisões para perdas prováveis em causas judiciais e R$ 40 milhões com impairment (baixa contábil) de terrenos.

Na mesma linha, o diretor Financeiro e de Relações com Investidores da Eztec, Emílio Fugazza, diz que o ciclo de lançamentos e vendas de imóveis deste setor chegou ao seu patamar mais baixo em 2017, com tendência de recuperação daqui em diante. “Chegamos ao piso do ciclo de retração da atividade imobiliária e, agora, olhamos para 2018 como uma nova página”, afirma.

No último trimestre, a Eztec amargou um recuo significativo da margem bruta, que passou de 40% para 29%. A baixa resultou do menor reconhecimento contábil de receita em função do menor volume de obras em execução, além do impacto com o estorno de valores pelos cancelamentos de vendas. “No momento em que revendermos as unidades, a receita retirada voltará, com boas margens”, ressalta Fugazza. Outro ponto relevante para recuperação das margens, segundo ele, é a retirada de descontos para a venda de imóveis, uma prática comum nos últimos anos, em meio à crise.

A Cyrela também espera ampliar os lançamentos em 2018, considerando projetos próprios e desenvolvidos em parceria, segundo o diretor de Relações com Investidores, Paulo Gonçalves. “Somando tudo, temos expectativa de incremento nos lançamentos”, estimou. Ele disse que o ciclo de redução das taxas de juros do financiamento deve ajudar as vendas de imóveis. Os bancos ainda estão restritivos, mas sinalizam melhores condições de oferta de crédito, analisou o executivo, que já antecipou que as vendas no primeiro trimestre de 2018 estão um “pouquinho” melhores do que no mesmo período de 2017.

O diretor presidente da Tecnisa, Joseph Nigri, também confirmou a intenção da incorporadora em retomar os lançamentos em 2018, após passar em branco em 2017, quando o foco permaneceu na venda de ativos. Nigri disse ainda estar confiante de que mercado imobiliário passa, de fato, por uma melhora, sustentado por melhores condições macroeconômicas. Ele antecipou que as vendas no mês de março no empreendimento Jardim das Perdizes – principal projeto da incorporadora – tendem a ser recordes. “Temos vendas bem boas de estoques nesse ano”, citou.

 

PDG

Por sua vez, a PDG Realty, que já foi líder no setor, voltará suas atenções para a implementação das próximas etapas do plano de recuperação judicial aprovado por credores em novembro. Entre outras medidas, a incorporadora buscará a recomposição do caixa por meio de esforços de vendas e tomada de crédito novo. “Estamos otimistas e positivos com o desenvolvimento das nossas atividades”, afirmou o diretor presidente, Vladimir Ranevsky.

No quarto trimestre, a PDG apurou um lucro líquido de R$ 1,281 bilhão impulsionado pela reestruturação de dívidas no processo de recuperação, quando obteve corte de R$ 818,5 milhões de multas e juros de financiamentos, além de baixa de R$ 2,9 bilhões decorrente da apuração do valor justo da sua dívida a valor presente. (Circe Bonatellicirce.bonatelli@estadao.com)

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