Investimento imobiliário: tudo que você precisa saber para multiplicar sua grana!

Investimento imobiliário: tudo que você precisa saber para multiplicar sua grana!

O investimento imobiliário sempre foi visto como um negócio bom e seguro. É verdade que essa forma de aplicação financeira tem muitas vantagens, mas, como qualquer outra, envolve alguns riscos. Por isso, é preciso conhecer bem o mercado de imóveis para empregar corretamente o capital e ter um bom rendimento.

Para ajudar você nessa tarefa, decidimos produzir este conteúdo. Nele, você aprenderá sobre o funcionamento, as vantagens e quais são as melhores opções de investimento imobiliário. Vamos lá!

Como funciona o investimento imobiliário?

Sabemos que investimento é a aplicação de algum tipo de recurso (dinheiro ou bens) com a perspectiva de um retorno financeiro superior ao que foi empregado. Existem as aplicações fixas e variáveis. A primeira tem o seu rendimento fixado no momento da compra, ou oscila de acordo com um índice de referência, como a taxa básica de juros ou SELIC.

Já a segunda, como o próprio nome diz, refere-se a investimentos que não têm um rendimento determinado, mas variável. Nesse caso, a rentabilidade depende de cenários futuros, como o “comportamento” da economia nacional. Em vista dessa instabilidade, esse tipo de aplicação tem rendimentos maiores.

Podemos concluir que, no investimento imobiliário, há características tanto da renda fixa quanto da variável. Como assim? Por exemplo, se após adquirir um imóvel, o proprietário decidir alugá-lo, terá a regularidade do pagamento e a sua correção anual por um indicador, normalmente, o índice geral de preços do mercado (IGP-M). Essas vantagens são parecidas com as aplicações de lucro fixo.

Por outro lado, a valorização de uma moradia não é previsível, pois depende de inúmeros fatores, entre eles, a taxa de juros, a liquidez e obsolescência do imóvel, e o já citado ciclo econômico. Nestes aspectos, o investimento imobiliário equipara-se ao da renda variável.

Para aqueles investidores que não possuem um patrimônio que permita a compra de um imóvel, há a alternativa da aquisição de quotas de um fundo imobiliário vindo de um empreendimento (condomínio, shopping etc.). Diante disso, a remuneração é similar aos investimentos de renda fixa e variável.

Como está o mercado de imóveis em 2018?

O ano de 2018 iniciou com uma projeção otimista sobre o mercado imobiliário, que se consolidou logo nos primeiros meses. A prova disso veio por meio de um estudo feito pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE), que foi apresentado em um artigo da revista Exame.

Esses dados revelaram que houve um crescimento nos lançamentos (5,2%) e nas vendas (9,4%) de imóveis logo no primeiro trimestre em relação aos anos anteriores.  Essa tendência está se repetindo durante o ano.

Em vista disso, outra pesquisa feita pelo Sindicato de Habitação de São Paulo (SECOVI-SP), demonstrou que, apenas do primeiro semestre, registrou-se, só na cidade de São Paulo, um aumento de 52% no número de imóveis comercializados. Essa marca se equipara aos índices alcançados antes da crise econômica brasileira (entre os anos 2011 e 2012), quando o mercado imobiliário estava aquecido.

Embora os especialistas sinalizem que haverá uma retração devido às eleições, esse recuo não será algo tão impactante. Devido a esse fôlego renovado, muitas regiões do país estão recebendo novos lançamentos imobiliários de alto padrão.

Há uma visível preferência por unidades mais compactas, com menos de 45 metros quadrados, em especial, nos grandes centros. Por outro lado, nas regiões mais afastadas, os condomínios-clube e “pay-per-use” horizontais e verticais estão sendo cada vez mais procurados pelas famílias que querem segurança e conforto para o seu cotidiano.

Quais são as vantagens de investir em imóveis?

Mesmo com a recente crise financeira no Brasil, que atingiu com força o mercado de imóveis, os benefícios de investir nesse setor não desapareceram. Muito pelo contrário, eles continuam de pé, atraindo muitos negócios lucrativos. A seguir, listaremos as principais vantagens de fazer uma aplicação imobiliária.

Segurança

Os imóveis são bens tangíveis, ou seja, têm valor agregado. Por isso, entre todos os tipos de investimento, o imobiliário é o que tem maior estabilidade histórica. O motivo disso é que, diferente das ações, por exemplo, o investidor não corre o risco de perder o capital investido devido a causas externas.

Mesmo em fases econômicas negativas, esse bem permanece na posse do proprietário, e pode ser negociado com boa margem de lucratividade. Só para materializar o que estamos falando, no período turbulento da incerteza financeira nacional, investidores conseguiram vender seus imóveis à vista para compradores que já tinham um capital reservado.

Rentabilidade

Como já abordado, o investimento imobiliário une as características das rendas fixas e variáveis. Então, dependendo da região em que o imóvel está localizado, os lucros obtidos com esse tipo de investimento podem ser surpreendentes. Sendo assim, seja pela valorização, seja pela correção da taxa de juros, sempre haverá rendimentos para o proprietário.

Variedade

Outra vantagem da aplicação financeira em imóveis é a variedade de opções de investimento. Além de poder alugar ou vender, o proprietário tem a liberdade de escolher o tipo de imóvel que deseja adquirir em conformidade com o apelo de uma determinada região.

Por exemplo, se o desejo é comprar imóveis em uma cidade litorânea, ao adquirir apartamentos próximos à praia, o proprietário pode alugá-los por temporada. Em contrapartida, em grandes centros urbanos, o mesmo tipo de habitação seria negociado para uma locação fixa. Ademais, o investidor pode explorar vários perfis de compradores ou locatários, e também alugar ou vender os imóveis para inúmeras finalidades, como as comerciais.

Liquidez

Dependendo da localização do imóvel, a sua liquidez pode ser muito boa. Em especial, se a região for dotada de:

  • uma forte rede comercial;
  • várias linhas de transporte público;
  • excelente infraestrutura;
  • empreendimentos de luxo;
  • pontos turísticos.

Que tipos de investimentos imobiliários existem?

Com um cenário econômico positivo, é normal que muitos comecem a migrar suas aplicações financeiras para o setor imobiliário. Contudo, é fundamental conhecer os tipos de investimentos disponíveis e optar pelo que mais se enquadra em cada perfil investidor. Vejamos quais são as alternativas.

Imóveis na planta

Muitos decidem comprar um imóvel na planta e enxergam muitas vantagens com esse tipo de negócio. Um deles é a possibilidade de planejar o pagamento do imóvel em um período maior e, portanto, diluído em prestações menores. Além disso, a quitação pode ser feita em parcelas semestrais ou anuais, tornando-a mais flexível para o comprador.

Outra vantagem é a personalização. Uma vez que o investidor pode customizar o projeto do imóvel junto a construtora. Essa é uma boa estratégia para edificar uma moradia que se enquadra nas necessidades de um determinado público.

Imóveis usados

As vendas de imóveis usados também movimentam financeiramente o setor imobiliário. Existem muitas ofertas interessantes desse tipo de moradia e, com um pouco de pesquisa e atenção, é possível fazer um bom investimento.

Normalmente, o comprador economiza uma boa quantia ao adquirir uma residência usada em vez de uma nova. Às vezes, a diferença entre a conservação de ambas é quase imperceptível. O motivo é que muitas moradias são financiadas, mas alguns não conseguem pagar nem as primeiras seis mensalidades.

Daí, a casa é devolvida para a construtora ou incorporadora para um refinanciamento. Apesar de “nova”, ela não recebe mais essa classificação e a queda de preço é considerável. No mercado de usados, existem também as permutas, que são utilizadas por muitos investidores.

No geral, esse tipo de investimento consiste na troca de propriedades com o mesmo valor. Porém, crescem as negociações que permitem aos proprietários receber junto com o imóvel permutado uma quantia equivalente a 50% ou 60%. Esse retorno é desconsiderado quando a moradia tem um alto poder de liquidez, ou seja, é fácil ser revendida.

Imóveis para locação

O aluguel ainda é uma das formas preferidas de renda. Afinal, um imóvel bem localizado, por exemplo, dificilmente ficará vazio e o seu valor de locação será alto e reajustado anualmente. Alguns investidores pagam o financiamento do imóvel, ou parte dele, com as mensalidades do aluguel. Sendo assim, enquanto o próprio lucro do patrimônio paga a sua dívida, o proprietário pode começar a reservar o dinheiro para a compra do próximo imóvel.

Imóveis financiados

Apesar de não estarmos no melhor momento para fazer um financiamento, essa pode ser uma opção interessante para que não possui uma reserva financeira e pode usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar de entrada.

Dependendo do tipo de financiamento escolhido — sistema de amortização constante (SAC), sistema de amortização crescente (SACRE) ou a tabela Price —, haverá maior facilidade no pagamento das prestações.

Existem investidores que utilizam uma estratégia interessante: depois de avaliar bem a possibilidade de valorização de um imóvel em curto prazo, fazem um financiamento. Daí, a residência é vendida quando o seu valor sobe. Com essa quantia, a dívida do financiamento é quitada e o lucro investido em uma nova moradia.

Imóveis de luxo

Podemos dizer que o investimento em imóveis de luxo é o mais seguro e lucrativo do mercado imobiliário. O motivo para isso é o rápido retorno financeiro com a locação ou venda da propriedade e a sempre ascendente valorização.

Essa rentabilidade não é sem razão. Afinal, tudo que envolve os imóveis de luxo é de alto padrão. A começar pela construtora ou incorporadora, que são empresas com solidez econômica e um excelente portfólio de obras.

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Além disso, os engenheiros, arquitetos e construtores são profissionais qualificados e utilizam os melhores materiais durante a construção e o acabamento da edificação. Normalmente, os imóveis de luxo recebem cuidados especiais com a iluminação, ventilação e temperatura interna. Em muitas dessas moradias, equipamentos tecnológicos facilitam a vida dos moradores.

Outro fator que faz a residência de alto padrão ser um bom investimento é a localização sempre privilegiada. Não importa o perfil da região, pois esses imóveis sempre estarão endereçados nas proximidades do comércio, importantes vias de acesso, pontos turísticos e muitos outros atrativos.

Alguns imóveis de luxo têm ainda outra vantagem: fazem parte de um condomínio com ampla área de lazer, alta segurança e outros serviços internos personalizados. Sendo assim, o investidor que compra uma moradia de alto padrão tem em mãos o “curinga” do mercado imobiliário.

Imóveis ofertados por imobiliárias

Nem todos conseguem escolher o melhor tipo de investimento imobiliário e, por isso, preferem contar com a ajuda de uma empresa que atua nessa área. Essa é uma excelente atitude que facilita todos os processos para a aquisição de uma moradia.

Por exemplo, a imobiliária pode auxiliar na escolha entre comprar um imóvel na planta, novo ou usado, além de oferecer uma boa variedade de residências para que o cliente encontre a que mais se encaixa nas suas necessidades. Devido à sua experiência na área imobiliária, os corretores internos indicarão a melhor localização, metragem, preço e outros fatores que nortearão o caminho para o imóvel mais adequado para um investimento financeiro.

Há também a economia de tempo do investidor. Em vez de ficar procurando residências, contatando vendedores e agendando visitas aos imóveis, a imobiliária se encarregará desses procedimentos.

Outra fase bem trabalhosa para os compradores é a documentação, uma vez que, além do tempo, exige paciência e organização. Do contrário, o processo de aquisição da moradia empaca ou nunca sai. E, caso haja alguma discrepância na documentação, o investidor pode arcar com multas e processos judiciais. Para evitar essa situação, a assessoria de uma imobiliária é fundamental.

Quer conhecer 5 dicas para fazer o investimento imobiliário?

Até aqui, consideramos aspectos importantes sobre o investimento imobiliário. Contudo, há ainda outros fatores que precisam ser levados em consideração antes de fechar um contrato de compra de um imóvel. A seguir, veremos 5 estratégias utilizadas por bons e experientes investidores do mercado imobiliário.

1. Faça sempre bons investimentos

Acertar de primeira e realizar um bom investimento imobiliário não significa que as outras aplicações serão bem-sucedidas. Em razão disso, o comprador precisa ser proativo e continuar ou mudar as estratégias para permanecer lucrando com os imóveis adquiridos. Fazendo assim, é atingido o que chamamos de ganhos sobre ganhos.

Essa prática tão difundida e exercida em outras formas de investimentos é também a regra para aplicações no mercado imobiliário e garante o aumento gradual dos rendimentos. Quando esse sistema é seguido, o investidor consegue usar o capital obtido com a venda de um imóvel e reaplicá-lo em outro sem precisar injetar mais dinheiro.

2. Varie as maneiras de investir

É claro que os investidores iniciantes preferem começar aplicando dividendos diretamente em imóveis. Porém, quando a experiência na área imobiliária aumenta, é interessante e recomendável começar a diversificar as formas de aplicação financeira.

Alguns tipos de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) já foram citados neste artigo, como:

  • os fundos de renda — que envolvem comprar ou construir imóveis (residenciais, comerciais etc.) para alugar;
  • os fundos de desenvolvimento — utilizados por incorporadoras para atrair investidores por meio de cotas de um empreendimento;
  • os fundos de compra e venda — que englobam a aquisição de imóveis visando à futura venda por um valor superior.

Além desses, existem outros tipos de aplicações rentáveis. São eles:

  • os fundos de recebíveis imobiliários — que pertencem à categoria de títulos de renda fixa usados na captação de recursos para investimentos do mercado imobiliário. Entre os papéis desse fundo, estão o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Letras Hipotecárias (LH);
  • os fundos dos fundos  — são os FII’s que investem em outras aplicações imobiliárias. Funciona assim: o investidor deseja ter uma cartela com diferentes aplicações. Em cada uma delas, é usada uma estratégia diferente. Devido a essa complexidade, geralmente, um gestor financeiro é contratado para auxiliar o investidor.

Com o apoio da tecnologia, surgiu uma nova ferramenta para aplicações: a plataforma de investimentos em projetos imobiliários. Em vista disso, muitas pessoas que nem sonhavam em serem investidores começaram a ingressar no mercado de imóveis.

Existem muitos projetos com uma boa rentabilidade atrelados a essas plataformas. Esses investimentos são corrigidos pelos juros dos Certificados de Depósitos Interbancários (CDI), que oscilam entre 20% e 110% ao ano.

Embora cobre o custo do imposto de renda, as plataformas de investimento oferecem praticidade na procura de imóveis de vários padrões, incluindo informações importantes sobre a moradia, como o estudo da viabilidade econômica financeira e o alvará do projeto.

Mesmo depois que o investidor faz uma oferta, ele permanece recebendo relatórios trimestrais sobre o andamento das obras, preço de venda, valorização e as unidades negociadas.

3. Leve em contas os custos embutidos

Um bom investidor precisa conhecer todas as despesas que vão além do valor líquido do imóvel. Por exemplo, dependendo da região, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode ser maior ou menor.

Além disso, existe a escritura pública, que precisa ser emitida quando um imóvel é transferido para outro proprietário. Uma exceção são as residências adquiridas por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Outros documentos que encarecem o custo final do imóvel são as certidões negativas, que vêm acompanhadas pelas taxas administrativas impostas pelas instituições financeiras. E, para aqueles que usam uma imobiliária ou um corretor para intermediar a negociação, há os encargos da corretagem.

Isso sem falar das demais despesas com os cartórios de notas e de registro de imóveis.  Até os investidores que utilizam o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) amargam uma taxa bancária na compra do imóvel.

Para exemplificar, digamos que um investidor compre uma casa de 200 mil reais na cidade de São Paulo. Somando todas as taxas embutidas no processo de aquisição dessa moradia, o resultado será um pouco mais de 20 mil reais, ou 10% do valor da moradia.

4. Estude o seu público-alvo

O mundo corporativo entende bem a necessidade de conhecer o perfil dos clientes e, então, desenvolver produtos e serviços que atendam às necessidades deles. De modo similar, o investidor imobiliário precisa definir com que tipo de pessoas deseja negociar os seus imóveis. Essa atitude ajudará também na escolha da moradia mais adequada.

É claro que a estratégia adotada pode ser fruto de uma oportunidade. Talvez um investidor more em uma cidade na qual há uma famosa instituição de ensino superior. Pensando no público universitário, o investidor pode comprar vários imóveis compactos para alugar, ou transformar uma residência espaçosa em uma república.

Por outro lado, um apartamento próximo a um grande centro urbano pode ser uma boa fonte de renda se for locado para profissionais que estão em viagens de negócios. Ainda visando a esse perfil de clientes, alguns investidores optam pelos condo-hotéis. Esse modelo de negócio envolve comprar um ou vários apartamentos e quartos que serão administrados por um empreendimento hoteleiro.

Dessa forma, o investidor torna-se parte de um pool, ou seja, uma associação de compradores que unem seus quartos com a finalidade de explorá-los conjuntamente. Sendo assim, eles assumem os rendimentos e os riscos do negócio hoteleiro.

Para os investidores que têm solteiros e casais sem filhos como público-alvo, os flats residenciais, também conhecidos como “long-stay”, são a alternativa. Essas residências contam com serviços hoteleiros que são pagos pelos locatários como se fosse uma taxa de condomínio.

5. Defina a melhor forma de pagamento

Esse aspecto é essencial para um investimento imobiliário certeiro. Muitos pensam que o pagamento à vista é a melhor escolha, mas nem sempre é assim. Às vezes, fazer um consórcio, por exemplo, e aplicar a maior parte do capital em um fundo de investimento enquanto as parcelas são pagas pode resultar em bons rendimentos.

Se a escolha for o financiamento, é importante comparar os valores vindos dos contratos de uma instituição financeira com os das construtoras ou incorporadoras. Esse último tipo costuma ser mais flexível e ter taxas de juros menores, uma vez que essas empresas querem ganhar o cliente.

No entanto, a regra para os financiamentos continua a mesma: dar uma boa quantia de entrada. Além disso, analise a possibilidade de fazer uma portabilidade de financiamento imobiliário. Em especial, se a dívida foi adquirida antes da recente redução da taxa básica de juros (SELIC), pois, com os novos índices, a economia pode ser grande.

Enfim, o mercado imobiliário está com uma boa perspectiva para o futuro, provando a sua solidez apesar dos abalos sofridos com a recessão econômica nacional. Sendo assim, é seguro investir e, com as estratégias certas, lucrar com os imóveis. Seguindo as dicas que demos neste artigo, temos certeza de que alcançará esse alvo.

O que achou de nosso conteúdo? Sente-se preparado para mergulhar no investimento imobiliário? Pode contar com os especialistas do Moving Imóveis. Entre em contanto conosco para conhecer nossas ofertas de residências!

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4 Comentários

  1. Primeiramente gratidão pelo excelente conteúdo! Esse post esclareceu muitas das minhas dúvidas. “4. Estude o seu público-alvo”, isso deveria ser levado a sério por todos que estão interessados de verdade em investimentos imobiliários! Adorei o blog! PS: Ganhou um novo leitor, grande abraço!

    1. Olá, Juliano. Ficamos imensamente contentes em sermos úteis para você. Esperamos que nossas próximas matérias também sejam válidas para você. Não esqueça de assinar nossa Newsletter. Grande Abraço!

  2. Olá Pessoal, agradeço imensamente o Conteúdo postado, facilitou e ajudou-me muito. as matérias e conteúdo nos ajudar a elabora muitos argumentos para nossos clientes,
    gratidão

  3. Como trabalhamos com assessoria para investidores vemos que muitos tentam investir em imóveis, mas por não terem acesso a boas dicas como essas deste artigo, em vez de lucrarem com imóveis acabam tendo prejuízos e dores de cabeça.
    Ótimo artigo!

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