Judiciário diverge sobre valor da multa na nova lei de distrato de imóveis

Judiciário diverge sobre valor da multa na nova lei de distrato de imóveis

São Paulo, 24/06/2019 – A promulgação da lei 13.786, que criou regras para a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, está completando seis meses, e representantes do Judiciário se preparam para a proximidade da chegada dos primeiros casos aos tribunais. Isso porque só poderão ser submetidos às novas regras os contratos firmados a partir de 27 de dezembro de 2018, data em que a lei entrou em vigor.

Um ponto da legislação que tem dividido opiniões no Judiciário se refere ao valor exato das multas a serem aplicadas aos consumidores para ressarcir o prejuízo dos construtores pelo cancelamento da venda. O texto prevê a retenção de até 25% do valor pago em caso de imóveis sem patrimônio de afetação, ou até 50%, para aqueles com patrimônio de afetação, sendo que tais valores devem constar nos contratos. Na visão de alguns especialistas, porém, essa penalidade fixada em contrato pode ser diminuída pelo juiz caso se entenda que o porcentual está muito alto.

 

“Multas manifestamente excessivas em comparação com o prejuízo do construtor devem ser reduzidas pelo juiz. Para esse fim, a construtora deve demonstrar razoavelmente que a multa guarda proporção com o dano real sofrido (pelo distrato)”, explica o desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo, Francisco Loureiro. “Não há necessidade de o construtor comprovar prejuízo para cobrar uma multa de retenção de 10% ou 20% das parcelas pagas. O que os tribunais exigem é uma certa proporcionalidade entre o valor do dano e o valor de multas mais elevadas”, pondera.

 

A base para a eventual redução da penalidade está no artigo 413 do Código Civil, que diz que a penalidade contratual deve ser reduzida pelo juiz se o objetivo principal da multa tiver sido cumprido (neste caso, a compensação ao empresário pelo prejuízo com o distrato), ou se o montante da penalidade for excessivo.

 

Mas recorrer a esse argumento não é unanimidade no Judiciário. “Há, de fato, quem entenda ser possível reduzir os valores. Mas há outra parte, e eu estou nela, que entende que não”, afirma o desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Werson Rêgo. “Se as partes assinaram um contrato com penalidades dentro dos parâmetros previstos em lei, não cabe ao juiz mudar. Se o contrato respeita os limites, deve ser cumprido”, enfatiza.

 

O sócio do escritório VBD Advogados e conselheiro jurídico do Sindicato da Indústria da Construção Civil de São Paulo (Sinduscon-SP), Olivar Vitale, prevê dificuldades para as empresas caso sejam demandadas a demonstrar seus prejuízos para receber multas contratuais nos tetos previstos em lei. “Os prejuízos para as empresas ocorrem essencialmente depois do distrato. Fica difícil antecipar esses números no tribunal”, observa, citando como exemplo os gastos com revenda e manutenção dos imóveis (IPTU, condomínio e conservação). “Mas eu acho que essa deve ser a tendência do Judiciário: caberá ao construtor provar que a multa cobrada não é excessiva”, estima Vitale.

 

Um ponto comum para os três especialistas é que a redação da lei 13.786 deixou a desejar em relação ao tema das multas, abrindo brechas para interpretações diferentes, situação que só será pacificada após a realização de centenas de julgamentos e a consequente formação de jurisprudência ao longo dos próximos anos. “A lei tem muitas deficiências e padece de clareza”, aponta Loureiro. “O texto é muito ruim. É preciso atenção dos juízes de modo geral, pois a chance de aplicar a lei de modo equivocado é muito grande”, alerta Rêgo.

 

A despeito das suas imprecisões, representantes do mercado imobiliário entendem que a lei atingiu o objetivo de reforçar a estabilidade das transações e inibir a ocorrência de novos distratos, que sangraram o caixa das empresas nos últimos anos. Atualmente, o volume de distratos é equivalente a 21% das vendas. Há dois anos, era de 44%, considerando o segmento residencial de médio e alto padrão, de acordo com levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

 

“A lei trouxe, sem dúvida, maior segurança jurídica”, ressalta o presidente da Abrainc, Luiz França. “Outras questões, como atraso de obras, informações que devem constar nos contratos e direito de desistência, eram pontos que geravam um enorme número de ações no Judiciário. Agora, os novos contratos já são emitidos tomando a nova lei como base, e estes temas estão pacificados”, afirma. (Circe Bonatelli)

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