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Liminar pode suspender ou adiar 88 empreendimentos imobiliários em São Paulo

São Paulo, 05/04/2018 – Um total de 88 projetos imobiliários pode ter o lançamento suspenso ou postergado na cidade de São Paulo caso seja mantida a liminar do Tribunal de Justiça (TJ) que derrubou, em fevereiro, o chamado “direito de protocolo”. A estimativa consta em levantamento feito pelo Sindicato da Habitação (Secovi-SP) junto a 38 incorporadoras, que possuem, juntas, uma carteira de 174 projetos programados.

Os 88 empreendimentos impactados somam 19,2 mil apartamentos – o equivalente a 67% dos lançamentos do ano passado na cidade – e representam R$ 11,2 bilhões em valor geral de vendas (VGV). Do total, 72 projetos tinham lançamento previsto para este ano e 16 para os períodos seguintes. A pesquisa constatou também que existem cinco projetos que já foram lançados recentemente com base no direito de protocolo e agora correm o risco de terem as vendas e as obras embargadas.

“Há uma insegurança jurídica enorme”, afirma o presidente do Secovi-SP, Flávio Amary. “A demora em se julgar esse assunto tem causado um prejuízo grande para a cidade e para a economia como um todo”, frisa Amary, acrescentando que os empreendimentos impactados têm potencial para gerar 21,6 mil empregos diretos na construção civil.

O direito de protocolo é praticado há anos na capital paulista e garantia que os projetos encaminhados para licenciamento antes de mudanças na legislação pudessem ser validados conforme as regras vigentes no momento em que foram protocolados na prefeitura.

Por meio desse instrumento, não seria necessário revisar os projetos encaminhados para licenciamento antes de 2016, quando a lei de uso e ocupação do solo foi alterada, tornando a construção mais restrita em diversos pontos da cidade. Uma das novidades da lei foi a criação de novas zonas especiais de proteção ambiental (Zepam), onde a área construída não pode ultrapassar 10% da área do terreno, o que praticamente elimina a viabilidade econômica dos empreendimentos.

O cerne das críticas do Ministério Público (MP), autor do pedido da liminar acatada pelo TJ, é que a liberação das licenças deve respeitar as restrições estabelecidas pela nova lei de zoneamento, especialmente nos trechos que passaram a ser classificados como Zepam. Nesses casos, não valeria o direito adquirido de protocolo, que é considerado inconstitucional pelo MP por causar danos nas áreas que ganharam o reconhecimento sobre a necessidade de proteção ambiental.

“Primeiro, porque a licença ambiental não é igual à licença de direito administrativo, mais equivalendo à autorização administrativa. Isso se dá em razão da possibilidade de alteração ulterior do interesse ambiental e da presença constante de conceitos abertos na legislação ambiental“, afirma o Procurador Geral de Justiça, Gianpaolo Poggio Smanio, que assina a petição do MP. “Segundo, porque não há direito adquirido de degradar o meio ambiente ecologicamente equilibrado”.

 

Desfechos possíveis

Advogados de associações empresariais estimam que o julgamento da liminar deverá ocorrer em até 30 dias, aproximadamente. Eles também afirmam estar confiantes de que a liminar vai cair, ao menos parcialmente. “A petição fala em vedação de retrocesso ambiental, mas a liminar atacou o direito de protocolo como um todo, sem distinção de zona onde o projeto será realizado”, aponta o advogado Marcelo Terra, sócio do escritório Duarte Garcia, Serra Netto e Terra e membro do conselho jurídico do Secovi-SP.

Segundo Terra, a derrubada da liminar deve ocorrer em vista dos impactos econômicos pela postergação e cancelamento dos projetos e dos danos à segurança jurídica do setor. No entanto, também considera a chance de uma queda parcial da liminar, ou seja, com manutenção do veto ao direito de protocolo apenas nas áreas enquadradas como Zepam. “Essa é uma possibilidade”, admite.

O sócio do escritório VBD Advogados e representante do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP) nesse caso, Olivar Vitale, também acredita na derrubada integral ou parcial da liminar pelos mesmos motivos do colega acima. “Se o veto ficar restrito para as zonas de proteção ambiental, ao menos 90% a 95% dos projetos voltariam a ser aceitos”, estima. “Isso melhoraria muito a situação, mas ainda assim o setor perderá o respeito ao direito de protocolo que era aceito há anos”, pondera.

A Procuradoria Geral do município de São Paulo apresentou, em março, a defesa da prefeitura e pediu esclarecimento sobre a abrangência da liminar, pois também entende que o veto do TJ foi mais amplo do que o foco original da petição do MP, que tratava apenas das zonas de proteção ambiental. Pelos cálculos da pasta, a liminar impactou ao menos metade dos 4 mil projetos em análise, incluindo empreendimentos residenciais, comerciais, escolas, templos, hospitais e hotéis, entre outros. “A liminar atingiu, por exemplo, habitação de interesse social, e esse não era o objetivo da ação inicial”, afirma a secretária da Habitação, Heloisa Proença. (Circe Bonatellicirce.bonatelli@estadao.com)

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