SFH e SFI

SFH e SFI: Você sabe a diferença entre os modelos de financiamento imobiliário?

Existem dois modelos de financiamento imobiliário muito conhecidos para realizar o sonho da casa própria, são eles: SFH e SFI.

Esses sistemas viabilizam a aquisição de um imóvel, por meio de um financiamento. No entanto, cada qual apresenta suas regras e limites diferenciados que protegem o mercado financeiro e o consumidor.

Na verdade, tanto o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), criado em 1964, quanto o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), criado em 1997, foram idealizados com o intuito de prolongar o prazo de quitação das parcelas, e permitir a aquisição da casa própria, com maior facilidade.

Contudo, existem algumas diferenças relevantes entres eles. Quer saber mais sobre esses dois sistemas de financiamento? Continue, então, a leitura e confira!

O que é o SFH e como funciona?

O SFH é um sistema de financiamento criado em 1964, com o objetivo de ajudar as pessoas de baixa renda a conquistarem o sonho da casa própria. Hoje, esse sistema foi ampliado e já atende a várias classes, independentemente da renda. O seu maior atrativo são as taxas de juros mais baixas.

Regras

Ao pensar em comprar um imóvel pelo SFH, o consumidor deve ter em mente que o seu valor não pode exceder a R$1.500 milhão. O financiamento, por sua vez, não pode ser superior a 80% do valor da propriedade (incluem-se despesas acessórias). A unidade deve ser residencial e urbana e deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Além disso, precisa estar situada na localidade onde o comprador mora ou trabalha por, pelo menos, um ano. Outra regra que deve ser observada é que o Fundo de Garantia (FGTS) não pode ter sido usado nos últimos três anos para o financiamento e a construção de imóvel.

Essas regras, que norteiam o SFH, são supervisionadas pelo Banco Central e foram atualizadas em 2018. Há algum tempo, a taxa de juros era de, no máximo, 12%. Hoje, porém, os bancos têm liberdade de negociá-las com o cliente. O prazo máximo de financiamento é de 35 anos, o que pode ser dividido em até 420 meses. Lembrando que, para ser aceito nesse financiamento, é necessário que o cliente esteja com o nome limpo no SPC e Serasa.

Vantagens

A principal vantagem desse sistema é a liberação instantânea dos recursos financeiros para a compra do imóvel. É, na verdade, o sistema mais utilizado, tanto para a construção como para a compra de imóveis residenciais — principalmente, pelo fato de os juros serem mais baixos, assim como pela possibilidade de usar o FGTS no financiamento, tornando as parcelas mais suaves.

Os valores para o financiamento são disponibilizados de acordo com os limites estipulados pelo estado. Por meio do Sistema de Amortização Constante, o mutuário tem a possibilidade de financiar até 90% da unidade. Não é permitido que o banco comprometa mais de 30% dos rendimentos do consumidor.

O programa Minha Casa Minha Vida está inserido nesse sistema de financiamento. Trata-se de um programa acessível a muitos brasileiros. A correção utilizada em cada prestação é efetuada tendo por base os juros aplicados na caderneta de poupança.

Desvantagens

As desvantagens que se destacam são as várias taxas cobradas ao mutuário, que começam no cadastro e não financiam 100% do imóvel. Outro fator que conta como desvantagem é o fato de os estados determinarem um limite máximo no valor do financiamento — em muitos casos, não é o suficiente para a compra de determinado imóvel.

A utilização do FGTS no financiamento só será aprovada se o mutuário tiver, pelo menos, três anos de registro em carteira, além de não poder ter outros financiamentos pelo SFH.

Uso do FGTS

Alguns pré-requisitos são necessários para a utilização do FGTS no SFH. Veja:

  • ter contribuído para o FGTS, pelo menos, por três anos;
  • não utilizar o FGTS para nenhum outro financiamento;
  • não ser proprietário de outro imóvel residencial urbano na região em que trabalha ou reside.

No caso de o mutuário comprar o imóvel com outra pessoa, é possível juntar os dois FGTS — respeitando-se as regras elencadas acima. O comprador poderá usar os valores depositados pelas empresas para amortizar a dívida, ou mesmo, pagar parcelas atrasadas.

O que é o SFI?

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) abrange todos os outros que não seguem as diretrizes do SFH. Para isso, basta prestar atenção às regras impostas pelo SFH. Caso exista algum fator que não se encaixe a elas, o financiamento será regido pelo SFI.

Os investidores imobiliários, que comercializam imóveis com o objetivo de obter lucros e não estritamente para a moradia, como exige o SFH, são os que mais utilizam esse tipo de financiamento. O comércio de imóveis de luxo é outro segmento que utiliza o SFI. São empreendimentos imobiliários compostos por projetos complexos e de alto valor financeiro, que não se encaixam às regras exigidas pelo SFH.

Recursos do SFI

Os recursos que viabilizam os financiamentos são oriundos de investidores, bancos e financeiras. O valor médio desses juros gira em torno de 10% a.a. No entanto, os bancos têm autonomia para praticar as taxas que julgarem adequadas — daí a necessidade de haver uma pesquisa pelo banco que ofereça as melhores taxas.

Nesse sistema não é permitido o uso do FGTS, uma vez que ele atrai mais pessoas jurídicas, não se encaixando às exigências de pessoas físicas que trabalham de carteira assinada.

Vantagens

A principal vantagem do SFI é adquirir mais de um imóvel pelo mesmo sistema de financiamento — o que não é permitido no SFH. Além disso, a propriedade pode se destinar, tanto para fins residenciais como para comerciais. Nesse sistema não há também a limitação, em relação aos valores financiados e ao preço do imóvel.

Desvantagens

Uma das desvantagens desse modelo de financiamento imobiliário é não poder usar o FGTS para amortizar as parcelas de financiamento. Os juros mais elevados também se destacam como uma desvantagem, em relação ao SFH.

Como você conferiu neste artigo, existem diferenças entre os modelos de financiamento imobiliário, SFH e SFI. Cabe a você analisar cada um deles e saber qual sistema de financiamento imobiliário tem mais a ver com as suas necessidades.

Se você tem interesse em adquirir um imóvel e ainda está com dúvidas sobre qual o melhor sistema de financiamento para o seu caso, entre em contato com a Moving Imóveis. Teremos o maior prazer em esclarecer para você as principais questões sobre o assunto!

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