Moody's diz que nova regra de distratos melhora o marco regulatório e é positiva para os construtores

Moody’s diz que nova regra de distratos melhora o marco regulatório e é positiva para os construtores

São Paulo, 22/11/2018 – O Senado no Brasil aprovou uma nova lei para regular os cancelamentos de vendas de imóveis (distratos) definindo o valor que os construtores de casas vão reter quando os compradores cancelarem um contrato de compra. O projeto ainda exige aprovação da Câmara, onde retornará para nova avaliação, e sanção presidencial. Em relatório, a Moody’s afirma que o novo regulamento é positivo para os construtores brasileiros, especialmente para aqueles que operam nos segmentos de média e média-alta renda, incluindo Cyrela Brazil Realty e Even Construtora e Incorporadora, porque melhora a estrutura regulatória do setor e reduz a saída de caixa associada a reembolsos de cancelamento de vendas.

“Os reembolsos mais baixos provavelmente reduzirão os cancelamentos de vendas durante desacelerações futuras, desencorajando indivíduos a sair de contratos de compra de casas, especialmente aqueles que atuam como investidores”, diz a Moody’s.

 

O projeto permite que as construtoras retenham até 50% do valor pago pelos compradores no caso de cancelamento de venda para projetos desenvolvidos sob o regime de patrimônio de afetação – representando a maioria dos projetos no Brasil – e 25% para projetos desenvolvidos fora do regime.

 

Em ambos os casos, os construtores de casas podem reter taxas de corretagem. Antes da aprovação do projeto de lei, os construtores de casas podiam manter quantias decididas caso a caso no tribunal. A Moody’s explica que por precedentes legais, os construtores de casas retiveram apenas 10% a 25% dos montantes totais que o comprador residencial pagou. De acordo com a agência de classificação, as restituições reduzidas para cancelamentos de vendas aliviarão o estresse de liquidez para construtoras brasileiras durante futuros períodos de desaceleração cíclica.

 

Em relatório, a Moody’s afirma que as empresas que vendem nos segmentos de renda média e média-alta enfrentam maior risco de liquidez devido a cancelamentos de vendas. O atual modelo de financiamento para a construção de moradias para a população de renda média e média-alta só permite que os construtores transfiram o risco de crédito do cliente para os bancos após a entrega da unidade habitacional, enquanto no segmento de baixa renda os bancos suportam o risco do cliente, mesmo durante o período de construção.

 

“Além disso, o reembolso menor reduzirá o risco de execução dos projetos durante as recessões”, diz.

 

O novo regulamento estabelece que o construtor deve reembolsar os compradores de imóveis após 180 dias do cancelamento de projetos fora do regime de patrimônio de afetação, e 30 dias após a conclusão da construção (habite-se) dos projetos sob o regime.

 

“Este cronograma irá reduzir as saídas de caixa durante a construção do projeto, quando os construtores enfrentam as maiores necessidades de capital de giro. Hoje, os construtores de casas reembolsam uma parte significativa das receitas de vendas para os compradores durante a construção, o que pode comprometer toda a viabilidade de um projeto em caso de aperto de liquidez”.

 

A Moody’s lembra que durante a recessão do Brasil, em 2014 a 2016, uma média de 40% do total de vendas de casas foram canceladas devido à menor disponibilidade de financiamento, declínio dos preços dos imóveis e aumento do desemprego. A acessibilidade da habitação declinou para os consumidores que entraram na compra das casas durante esse período à medida que as taxas de juros mais altas e a inflação reduziram sua renda disponível, de acordo com a agência.

 

“Mas muitos compradores de casas também estavam atuando como investidores e especularam sobre a queda nos preços dos imóveis, o que contribuiu para o aumento geral nos cancelamentos de vendas de casas. Construtores de imóveis que já estavam enfrentando uma liquidez apertada por demanda menor e concessões de crédito encolhidas tinham que gastar dinheiro em reembolsos de vendas e despesas com unidades concluídas em estoques, como taxas de condomínio, impostos sobre a terra e comissões para revenda”, conclui a agência de classificação de risco. (Wagner Gomes – wagner.gomes@estadao.com)

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