Qual a melhor opção: quitar o financiamento imobiliário ou investir?

Zahle

Quando a pessoa tem um imóvel financiado e recebe um dinheiro extra, sempre bate aquela dúvida. Será que é melhor quitar o financiamento imobiliário ou investir o capital em alguma aplicação para valorizá-lo? A resposta para esse tipo de pergunta é: depende do seu objetivo e dos custos de cada decisão.

Para ajudar você, desenvolvemos este artigo. A seguir, separamos os principais pontos a serem observados antes de se tomar essa importante decisão. Confira os tópicos seguintes!

financiar imóvel

O que acontece quando se antecipa a quitação do financiamento?

Para os que possuem um capital em reserva, é natural querer saldar parte ou o restante das prestações do financiamento. Dessa forma, eles eliminam uma dívida. Além disso, muitos tomam essa decisão por acharem que as taxas e os juros que incidem sobre o crédito serão retirados ou terão um grande desconto. Mas será que é assim mesmo?

Na verdade, as taxas não são extintas, mas recebem um abatimento pela antecipação do pagamento. Para chegar a esse desconto, a instituição financeira analisa alguns fatores, como o tempo que falta até o fim das prestações e a proporcionalidade dos juros relativos ao valor total do financiamento.

Sendo assim, fica bem claro que a redução das taxas e dos juros varia de acordo com o tipo de financiamento e o contrato feito entre as partes. No entanto, é importante lembrar que as transações feitas até 2007 tinham uma tarifa para antecipação de pagamento.

Em vista disso, caso o contrato tenha sido assinado até aquele ano, o interessado deve levar em conta esse valor durante o cálculo do custo de antecipação do pagamento. Para entender quanto é essa tarifa, é essencial ler o contrato.

Existem instituições financeiras que não oferecem a possibilidade de saldar o financiamento antes do fim do período da vigência contratual. Porém, essa atitude não está de acordo com a Lei nº 8.078 de 1990, ou seja, o Código de Defesa do Consumidor. O artigo 52 garante a liquidação antecipada da dívida — total ou parcial — com a redução de juros.

Como calcular o custo efetivo do financiamento?

Para descobrir se a quitação do financiamento é um bom negócio, é essencial calcular o custo efetivo total (CET). Essa taxa engloba todos os tributos que incidem sobre o valor líquido do crédito. Embora a composição do CET possa variar de uma instituição financeira para outra, os custos geralmente incluem:

  • juros;
  • análise de crédito;
  • tarifa de abertura de cadastro (TAC);
  • taxas administrativas;
  • seguros;
  • cesta de tarifas;
  • imposto sobre operação financeira (IOF).

Além desses valores, faz parte desse cálculo a Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Mas como uma pessoa que não entende bem essa matemática pode descobrir o CET do financiamento? Nesse caso, o ideal é contatar a instituição financeira e indagar sobre esse valor e os custos que fazem parte dele.

Outra possibilidade é analisar o contrato para ter acesso a esses custos e, então, usar uma calculadora virtual do CET disponível em muitos sites de empresas que concedem financiamento. Já a TR é divulgada na página do Banco Central do Brasil (BCB) e o INCC pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Para ficar mais claro, vamos a um exemplo. Imagine uma instituição financeira que tenha apresentado uma taxa de juros mensal de 1,52% ao mês. Os custos que geraram esse valor são:

  • despesas com avaliação jurídica e do imóvel;
  • cartório;
  • seguro de danos físicos ao imóvel (DFI);
  • taxa de administração;
  • imposto sobre operações financeiras (IOF).

Nesse caso, somando os juros mensais, o CET anual será de 20,2% ao ano.

O que avaliar ao decidir quitar o financiamento ou investir?

Vários aspectos devem ser levados em conta na hora de optar entre saldar o financiamento ou investir. Por isso, é essencial estudar cada um deles e depois aplicá-los nesse processo. A seguir, vamos considerar alguns fatores importantes.

Atente ao valor da taxa de juros nos dois casos

É necessário observar os valores da taxa de juros de ambas as opções. Quando a taxa do empréstimo for maior do que aquela que você poderia receber em um investimento financeiro, como o Tesouro Direto, valerá mais a pena quitar o financiamento imobiliário.

Cuide da sua estabilidade financeira

É preciso avaliar como está sua situação financeira. Se você deve empréstimos, como cheque especial, cartão de crédito ou outros com juros altos, o ideal é quitá-los o mais rápido possível para que você não perca mais dinheiro.

Outro detalhe a ser pensado antes de quitar seu imóvel é se você tem alguma reserva financeira para ajudá-lo em casos de emergência, como seria o caso de uma doença grave ou o desemprego, por exemplo.

Mesmo que seu desejo seja o de finalmente quitar sua habitação, não é recomendável aplicar nessa transação todo o dinheiro que você tem. É sempre bom manter uma reserva emergencial.

Pesquise opções de investimento seguras

O mercado oferece vários tipos de investimento. Por isso, você deve observar quais são os mais vantajosos para investir seu capital, buscando informações relevantes principalmente em relação à taxa de juros. Os tipos mais comuns são:

  • Tesouro Direto;
  • LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio);
  • LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Uma boa opção oferecida pelo Tesouro Direto é o IPCA. Como vantagens, ele apresenta baixo risco e proteção contra a inflação, uma vez que seu retorno é composto pela inflação mais uma taxa fixa, definida na hora da aquisição do título. O Tesouro Direto tem um site com todos os detalhes dos investimentos que ele oferece.

No caso das LCAs e das LCIs, as vantagens incluem a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), o que garante a segurança de até R$250 mil por investidor. Além disso, os rendimentos são isentos de Imposto de Renda. Os custos variam de empresa para empresa, de modo que é necessário fazer uma boa pesquisa antes de iniciar esse tipo de investimento.

Verifique a porcentagem do desconto para quitar o financiamento

Se você vai fazer a quitação antecipada do seu imóvel, é importante saber que é obrigação do banco excluir o valor total dos juros das prestações a vencer. Além disso, outros itens também devem ser descontados, como:

  • taxa de administração e de risco ao crédito;
  • seguros;
  • multas, entre outros tributos acrescentados pela instituição.

É aconselhável fazer alguns cálculos para não correr o risco de sair no prejuízo. Se com todos esses descontos seu lucro for maior do que em um investimento pelo mesmo período em que estaria pagando o imóvel, o mais vantajoso é, sem dúvida, quitá-lo.

Confira a possibilidade de quitar parte do financiamento

É muito importante manter uma reserva financeira para lidar com imprevistos. Por isso, em alguns casos pode valer a pena quitar apenas parte do financiamento. Assim, você não fica totalmente descapitalizado e pode até investir seu dinheiro em um negócio próprio, por exemplo.

Sem contar que amortizar as parcelas do empréstimo diminui seu saldo devedor e os juros a serem pagos, além de acelerar a quitação. Aqui, mais uma vez, entra a questão de calcular o custo-benefício dessa operação.

O sistema de amortização mais usado atualmente é o da tabela SAC (Sistema de Amortização Constante). O valor é reduzido mês a mês em uma constante, mas são pagos mais juros no início do empréstimo do que no final, o que faz com que as parcelas sejam menores com o tempo.

Portanto, ao amortizar o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, na prática, você está deixando de pagar os juros e encargos que incidiriam sobre o valor quitado. Já que o pagamento está sendo feito antes do que a instituição financeira inicialmente esperava receber, não há a cobrança de juros sobre aquela quantia.

Lembre-se de que as taxas de juros impactam a amortização da dívida

Traçando um paralelo entre as perspectivas de quitar o financiamento imobiliário ou investir seu dinheiro, é preciso levar em consideração os pontos positivos e os negativos, e isso vai da preferência de cada um.

O que não pode ser esquecido é como as taxas de juros impactam a amortização da dívida e se o investimento possibilita que você obtenha mais lucros. Considere as seguintes situações:

  • Será que vale a pena ficar totalmente sem dinheiro para quitar uma dívida, mas ficar livre dela?
  • E se aparecer algum imprevisto? Tenho um planejamento financeiro para me ajudar nesses momentos?
  • Se eu vou lucrar mais investindo meu dinheiro do que quitando meu financiamento, por que não aplicá-lo?

Todas essas questões devem ser consideradas antes de se tomar alguma decisão. O melhor é que você tenha uma reserva financeira e, depois, verifique a viabilidade de quitar o imóvel ou investir.

O gestor financeiro Luiz Antônio França, ex-presidente da Associação de Crédito Imobiliário, deixa claro que é preciso fazer um bom planejamento antes de tudo. Ele aconselha a quem tem juro baixo por longo tempo a continuar pagando as prestações e aproveitar o dinheiro que sobra para fazer uma boa aplicação.

Enfim, como toda decisão, quitar o financiamento imobiliário ou investir o dinheiro é algo que exige estudo e atenção. Por isso, muitos optam pela ajuda de uma empresa que entenda desses cálculos para fazer uma escolha que traga benefícios em vez de frustrações. Fazendo assim, o orçamento familiar permanecerá seguro.

O que achou de nosso artigo? Entendeu o que é melhor entre quitar um financiamento imobiliário ou investir o dinheiro? Agora, aprofunde os seus conhecimentos e descubra como funciona o refinanciamento do imóvel.

KZ Jabaquara

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8 Comentários

  1. Muito legal, interessante artigo!
    Realmente o ideal é fazer uma pesquisa bem detalhada antes.

    1. Ficamos felizes que tenha gostado! É realmente muito importante pesquisar por se tratar de uma ação que envolve altos custos. Continue acompanhando nossas matérias e seus comentários e sugestões são sempre bem vindos 😀

  2. Muito interessante e clara explicação!

    O que aconselhariam ao invés de quitar o imóvel investir em outro? consideram muito arriscado?

    1. Olá Vinicius.

      O ideal é calcular a taxa de juros junto ao banco, para saber qual taxa eles irão oferecer quitando o imóvel ou qual taxa se manter o financiamento. Assim conseguirá uma boa comparação nos valores finais.

      Contudo, no cenário atual o valor dos imóveis estão abaixo do praticado. Sendo assim, terá um retorno excelente quando os valores voltarem a subir.
      O imóvel pronto, facilitará a espera da retomada dos valores. Pois, nesse período poderá aluga-lo.
      Talvez com o valor disponível investido em outro imóvel, o valor do aluguel poderá pagar a prestação do financiamento atual.

  3. Olá. Tenho um imóvel financiado, porém estou vendendo o mesmo. Ainda assim, vale a pena amortizar com o FGTS? Grato

    1. Se os juros do seu ap forem acima de 3% ao ano vale sim, pois o juros do fgts é de 3% ao ano. Eu não achei outra aplicação boa, por isso eu preferi quitar meu aparamento a deixar o dinheiro na poupança.

  4. Falou, falou e não falou nada.

  5. Eu tenho um apartamento cujo valor da dívida erra 150 mil. Eu tinha esse dinheiro aplicado na poupança. Eu decidi quitar o imóvel ao invés de deixar o dinheiro rendendo na poupança a 1,58 por ano. A prestação do imóvel é de 1.400,00. Fiz bom negócio em quitar o apartamento?

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