Queda de juros acelera portabilidade do crédito imobiliário no brasil

Queda de juros acelera portabilidade do crédito imobiliário no brasil

Brasília, 17/01/2020 – A queda dos juros deu início a uma corrida em busca de financiamentos imobiliários mais baratos no Brasil. Somente em novembro do ano passado, 1.094 mutuários da casa própria fizeram a chamada portabilidade de crédito, em que o financiamento passa de um banco para outro, com taxas mais favoráveis. Naquele mês, o montante total de crédito imobiliário que migrou para outras instituições somou R$ 250,82 milhões, o que representa um aumento de 367,02% em relação a novembro de 2018. De janeiro a novembro de 2019, a portabilidade do crédito imobiliário envolveu R$ 1,46 bilhão, conforme os dados mais recentes do Banco Central. O crescimento é de 175,43% em relação aos 11 primeiros meses de 2018.

Por trás desse movimento, que se intensificou no segundo semestre de 2019, está a queda da Selic, a taxa básica de juros, atualmente em 4,50% ao ano. Este é o menor nível da história. Com a Selic mais baixa, as taxas de juros cobradas nos novos contratos de financiamento imobiliário também estão em patamares menores que os vistos há alguns anos.

Os dados do BC mostram que, em novembro, a média das taxas cobradas em novos financiamentos imobiliários estava em 7,2% ao ano. Cinco anos antes, em novembro de 2014, a média era de 9,3%.

Com o custo menor, muitos bancos perceberam que este é um bom momento para atrair os brasileiros que possuem contratos antigos de financiamento imobiliário, em outras instituições. “Temos uma melhora da economia, que reflete na oferta de imóveis e de crédito imobiliário. A redução da taxa de juros (Selic) teve também impacto na queda da taxa das operações de crédito”, afirmou ao Broadcast o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro (Denor) do Banco Central, João André Calvino Marques Pereira.

Nos últimos anos, o BC trabalhou para aperfeiçoar a regulamentação e facilitar a portabilidade na área imobiliária. Se em meados de 2017 poucas dezenas de pedidos eram feitos, agora as solicitações estão na casa dos milhares. De olho em novos clientes, as instituições financeiras intensificaram as ofertas.

“A portabilidade pode ter crescido em função da queda dos juros, mas há também uma atitude mais agressiva dos bancos em busca do cliente”, avalia o economista José Dutra Vieira Sobrinho, especialista em Matemática Financeira. “O banco tem muito interesse em atrair o cliente. Quem entra em um financiamento habitacional se torna consumidor de longo prazo de outros produtos.”

O principal argumento para atrair o cliente que possui financiamento em outro banco é justamente o custo mais baixo. Cálculos feitos por Dutra mostram que quem fez um financiamento há dois anos, no valor de R$ 500 mil, a uma taxa de 10% ao ano (0,7974% ao mês), possui hoje uma prestação de R$ 4.229,39 pelo Sistema Price – um dos sistemas de amortização mais comuns em financiamentos imobiliários no Brasil. Nesta conta, são considerados apenas os juros, sendo que um financiamento tradicional embute ainda os custos com seguros e os serviços do banco, como a avaliação do imóvel. O indexador utilizado para atualização do saldo no cálculo é a taxa referencial (TR), que nos últimos anos ficou em zero.

Se este cliente efetuar hoje a portabilidade do saldo ainda a ser pago (de R$ 493.323,28), para um banco que ofereça taxa de 7% ao ano (0,5654% ao mês), o valor da prestação cairá para R$ 3.282,05 ao ano. A queda é de 22,40%. “A diferença é brutal”, reconhece Dutra.

De acordo com Pereira, do BC, a melhor referência para o cliente avaliar a portabilidade é o Custo Efetivo Total (CET), que reúne as despesas com juros, seguros e serviços vinculados ao financiamento imobiliário. “É importante comparar as taxas. Não só a taxa da operação, mas o Custo Efetivo Total”, explica. “O CET tem que ter a informação completa de quanto você vai pagar naquela nova operação para a qual você vai migrar o saldo devedor.”

Com o CET em mãos, o cliente pode avaliar se o que está sendo oferecido é de fato melhor que o custo do financiamento no banco atual. Se este for o caso, inicia-se a migração. “Este banco proponente vai acionar o banco onde está o crédito, para dar início ao processo de portabilidade”, diz Pereira. “Já o banco que está sendo ‘desafiado’ vai ter cinco dias para fazer a avaliação das informações. Estes cinco dias são o tempo para o banco atual fazer uma oferta melhor para a pessoa, para não perder o cliente”, explica.

Expansão

A portabilidade do crédito imobiliário, que se acelerou no segundo semestre de 2019, tende a continuar a crescer em 2020, por causa do aumento das possibilidades de negócio.

Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa.

O SFI geralmente reúne as operações de valores maiores e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e o mutuário pode utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

A partir de abril, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro do ano passado abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel em questão cumpra as exigências legais.

Hoje, para entrar no SFH, o imóvel financiado precisa ter valor máximo de R$ 1,5 milhão, dependendo da região do País. Em meados de 2018, porém, este limite era de R$ 950 mil. Isso significa que quem financiou um imóvel de R$ 1 milhão naquela época não conseguiu se enquadrar no SFH. A partir de abril deste ano, este mutuário poderá migrar para o SFH e ter acesso a taxas menores, além de utilizar o FGTS.

Para estimular a concorrência, o BC também autorizou os bancos, no ano passado, a fechar contratos imobiliários indexados ao IPCA (o índice oficial de inflação), no lugar da taxa referencial (TR). Neste caso, as parcelas iniciais geralmente são menores. A Caixa Econômica Federal foi o primeiro banco a oferecer a opção, mas outras instituições se articulam para lançar o produto ainda no início de 2020.

As regras atuais, de acordo com o BC, já permitem a portabilidade de um financiamento indexado à TR para um contrato atualizado pelo IPCA. “As únicas restrições na portabilidade são que o saldo devedor não pode ser maior e o prazo não pode ser maior no novo banco”, diz Pereira. “E tiramos algumas barreiras que envolviam o SFH e o SFI. Esperamos, sim, algum aumento da portabilidade.” (Fabrício de Castro, da Agência Estado)

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