Queda de juros e fim de isenção para renda fixa podem impulsionar LIG

São Paulo, 04/08/2017 – Um corte ainda mais intenso da taxa básica de juros, a Selic, associado à eventual retirada de isenção de títulos de renda fixa, pode servir de trampolim para o desenvolvimento das letras imobiliárias garantidas (LIGs) no Brasil. Similar aos covered bonds, que movimentam US$ 3 trilhões no mercado externo, o instrumento está perto de sair do forno, dependendo apenas da regulamentação por parte do Banco Central após cinco anos de estudo para sua implantação.

A expectativa de especialistas é que as LIGs complementem a estrutura atual de funding para o crédito imobiliário no País, que necessita de mais instrumentos diante da escassez de recursos das cadernetas de poupança e do fundo de garantia (FGTS). “Os R$ 500 bilhões que temos em recursos da poupança e R$ 500 bilhões do FGTS não serão suficientes para a nova curva de inclusão que o setor imobiliário deverá ter em um cenário de juros baixos”, afirmou o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, durante evento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), na manhã de hoje.

O Banco Central está na reta final da regulamentação das LIGs, segundo o diretor de regulação, Otávio Damaso. Durante o período de consulta pública sobre o novo instrumento junto ao mercado, de acordo com ele, o regulador recebeu 115 sugestões em mais de 20 manifestações formais.

Dentre elas, os pontos com os quais o regulador dedicou bastante atenção, conforme Damaso, foram quanto ao registro dos ativos e a contratação de derivativos de balcão, sendo que ambos dependem de uma medida provisória que precisa ser votada ainda este mês para não perder a validade. Ele também mencionou questionamentos quanto à flexibilidade dos requisitos da carteira de ativos e o papel do agente fiduciário.

“O principal ponto de atenção nosso é garantir que a LIG chegue com segurança e o menor custo possível. Não é um desafio trivial dada à própria característica do instrumento, mas é um desafio que estamos trabalhando com muita atenção”, destacou o diretor do BC.

Para o presidente do Conselho de Administração da Abrainc, Rubens Menin, o mercado de crédito imobiliário não conseguirá dobrar a sua participação em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, hoje em 10%, sem ter como fonte de recursos as letras imobiliárias garantidas. “Teremos um mercado antes e outro depois da LIG. Não chegaremos a 20% do PIB sem esse instrumento”, destacou ele.

Na estrutura que existe hoje, o funding para crédito imobiliário acaba fazendo todos os bancos reféns, principalmente quando reduzem os depósitos na poupança. No caso do Banco do Brasil, conforme o presidente da instituição, Paulo Caffarelli, a situação é pior. Isso porque 90% dos recursos da caderneta vão para financiar o agronegócio, ao passo que nas demais instituições, a maioria do saldo vai para o crédito imobiliário. A LIG, segundo ele, torna essa relação mais homogênea.

“Todos os bancos enfrentam hoje a escassez de funding suficiente para poder atender a demanda que recebem em crédito Imobiliário. A LIG será uma complementariedade, avaliou Caffarelli.

Do lado dos investidores, a aposta do mercado imobiliário é de que a LIG seja um imã de recursos uma vez que, em um cenário de juros baixos, crescerá a demanda por alternativas com maior rentabilidade. Além disso, a LIG tem dupla garantia: ativos segregados e que servem de lastro aos papéis (patrimônio de afetação) e ainda do próprio emissor. Na prática, o novo título é um Certificado de Depósitos Bancários (CDB) com o adicional de ter a garantia de um ativo imobiliário.

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Abreu, acredita que o ambiente de juros de um dígito é mais promissor para o desenvolvimento da LIG não só como instrumento de captação de recursos para bancos como para empresas hipotecárias menores. Além disso, o novo instrumento pode ter um espaço entre títulos de renda fixa sem isenção. Isso porque voltou à pauta do governo eventual mudança na alíquota, que hoje é zero, nas letras de crédito imobiliária (LCIs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs). Já a LIG, pelas regras atuais, já nasce como um título isento.

(Aline Bronzati e Circe Bonatelli)

Fonte: Broadcast

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