Taxa de vacância: entenda sua importância e como investir com ela!

Se o seu objetivo é investir em fundos imobiliários, terá que se familiarizar com algumas expressões que fazem parte desse tipo de investimento, como taxa de vacância e taxa de ocupação. Você já ouviu falar? Sabe o que significam e como impactam as aplicações no setor imobiliário?

Na verdade, tratam-se de indicadores importantes, que podem interferir na estratégia e na lucratividade de seu negócio. Por isso, ao investir no mercado de imóveis, é essencial entender um pouco sobre essa forma fácil, segura e simples de aplicar seus recursos, que é o fundo imobiliário.

Veja, a seguir, algumas definições sobre os FIIs e onde entra a taxa de vacância, bem como outros termos igualmente importantes. Continue sua leitura e entenda mais sobre o assunto!

O que são FIIs e como investir?

O Fundo de Investimento imobiliário ou FII (como também é conhecido) se caracteriza pela união de um grupo de pessoas a uma sociedade que administra um ou mais empreendimentos imobiliários para fins comerciais — como galpão, hospital, shopping center, entre outros. É composto por um administrador e um gestor, e o principal objetivo é gerar renda.

Vale ressaltar que adquirir um imóvel não é a única forma de ganhar dinheiro no mercado imobiliário — que pode ocorrer por meio de aluguel ou revenda. Aplicar em fundos imobiliários é uma boa alternativa de negociar sem investir tanto.

Além disso, pode levar mais tempo para obter retorno dos recursos empregados em imóveis que são colocados para vender ou alugar.

A maior vantagem, porém, da aplicação de recursos em FIIs é a possibilidade de investir em imóveis com grande potencial e que, sozinhos, não teriam condições.

Confira algumas características do negócio:

  • forma acessível para quem deseja ter uma participação de lucros em imóveis comerciais de grande porte, sendo possível um investimento inicial de apenas R$100,00, por exemplo;
  • trata-se de um investimento de longo prazo, indicado para pessoas que planejam investir por mais tempo, como dois ou três anos;
  • o investimento é variável, pois suas cotas podem valorizar ou desvalorizar — dependendo da situação econômica e do mercado.

O que é taxa de vacância?

A taxa de vacância é a relação existente entre as áreas disponíveis e a área total em um empreendimento imobiliário — é um indicador, assim como a taxa de ocupação (que é justamente o contrário). Ambos são utilizados para analisar o mercado de imóveis e suas variações.

Com ela, e a junção de outras métricas, é possível saber a real conjuntura acerca das oportunidades de investimentos no setor. De um modo geral, quando dizemos que a economia está aquecida, isso significa que está ocorrendo uma busca maior por imóveis e, consequentemente, há uma redução na taxa de vacância.

Mercado aquecido reflete no crescimento das empresas que buscam se expandir fisicamente. Dessa forma, há a necessidade de contratação e de ampliação do espaço físico. Na realidade, uma coisa desencadeia a outra. Economia em alta propicia, também, o surgimento de novos negócios, que terão que se estabelecer em novos espaços.

Por tudo isso, não é difícil presumir que taxa de vacância alta pode querer dizer uma busca por espaços mais valorizados. Ou seja, os cotistas saem lucrando nisso também, já que locais maiores e de melhor qualidade são mais considerados e, assim, as cotas dos fundos ganham — são valorizadas no mercado.

Tudo isso gera retorno para aos fundos imobiliários, pois novos e bons locatários significam grandes dividendos com aluguéis e mais dinheiro no bolso dos cotistas.

Como saber se o mercado imobiliário está realmente em expansão?

A diminuição da taxa de vacância, como já falamos neste texto, é um indício de que o mercado financeiro está começando a respirar. Na realidade, essa redução pode estar ainda no início ou, mesmo, não ser significativa, a ponto de indicar um crescimento no mercado.

Contudo, esse pequeno sinal de que as coisas estão melhorando pode ser um grande estímulo e alavancar um movimento positivo no mercado para as construtoras investirem em novos espaços. Os resultados podem custar um pouco a aparecer — afinal, até tudo ficar pronto e ser lançado no mercado leva um tempo.

Na verdade, o que sinaliza, de fato, esse crescimento são as construtoras começarem a apostar suas fichas em novos empreendimentos. Elas, realmente, sabem o momento certo de investir.

O que é taxa de ocupação?

Assim como a taxa de vacância, a taxa de ocupação tem bastante relevância no mercado imobiliário. Nos FIIs, a taxa de ocupação indica o percentual de espaço locado de um empreendimento. Dessa forma, ambas impactam o setor e necessitam de uma análise antes de qualquer investimento.

Quais são os principais indicadores dos fundos imobiliários?

Muitos investidores analisam apenas a rentabilidade do fundo, esquecendo-se de que os indicadores podem, em longo prazo, fazerem a diferença.

Confira, então, alguns dos que mais impactam o investimento em fundos imobiliários:

  • taxa de vacância e ocupação dos imóveis;
  • valor patrimonial do fundo e da cota;
  • cap rate, ou seja, o percentual da renda anual obtida por meio de um imóvel;
  • dividend yield, que indica o retorno anual de dividendos e se são consideráveis;
  • ABL (área bruta locável), locais disponíveis para locação em espaços comerciais;
  • valor por metro quadrado do aluguel;
  • taxas de administração e gestão, entre outros.

A taxa de vacância é um bom indicador?

Sim, e deve ser sempre avaliado, visto que se os fundos estiverem registrando desvalorização, pode ser devido à alta taxa de vacância. Na verdade, essa métrica pode refletir os momentos que ocorrem dentro de cada fundo, como a desvalorização e a valorização, no caso de taxa de vacância baixa.

Vale ressaltar que, geralmente, os relatórios de gestão e administração fazem alusão a esse indicador, possibilitando uma análise antes de fechar negócio.

Como você observou neste texto, indicadores de FIIs, como a taxa de vacância e a de ocupação, são extremamente relevantes no momento de investir. Afinal, de acordo com o momento econômico do país, eles podem sofrer variações. Por isso, antes de aplicar em fundos, é sempre aconselhável uma análise de mercado para uma lucratividade maior.

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