Tudo o que você precisa saber sobre escritura de imóveis

DSG

Muitas pessoas têm dúvidas sobre a escritura de imóvel, uma vez que esse não é um tema muito recorrente nos blogs especializados e não existe muita informação concentrada na internet. No processo de compra e venda, não existe apenas o contrato assinado pelas duas partes. Outro documento muito importante é a escritura.

Elaboramos este post para ajudar você a entender melhor o que é e para que serve uma escritura de imóvel e tirar as suas principais dúvidas sobre esse documento. Continue conosco e boa leitura!

A escritura de imóvel

A escritura de imóvel é um documento jurídico registrado em cartório ou tabelionato por um oficial conhecido como tabelião. Tal instrumento atesta a vontade de ambas as partes, comprador e vendedor, colocando no papel todas as condições de compra e venda de uma propriedade. Entre essas informações estão:

  • o objeto do registro — nesse caso, o imóvel que está sendo negociado;
  • os envolvidos — identificação de comprador e vendedor;
  • preço proposto — os valores envolvidos na transação;
  • entrega de chaves — quando será realizada a passagem do imóvel.

Esse documento tem duas funções muito importantes. A primeira é a efetivação da vontade das partes de realizar o negócio, gerando, assim, um título de registro de imóvel. A segunda função da escritura é a formalização de todas as condições estabelecidas anteriormente de maneira informal.

Após a lavratura desse documento, elas se tornam obrigatórias e seu descumprimento é penalizado. No caso de obrigações legais relacionadas ao imóvel, a partir da venda, o comprador assume todas as responsabilidades, como o cuidado com a propriedade e o pagamento de impostos.

Para a sua assinatura, é preciso a presença das partes interessadas — comprador e vendedor —, do oficial do tabelionato, tabelião, e também das suas testemunhas.

As principais dúvidas sobre escritura de imóvel

Como não se fala muito sobre a escritura de imóvel, é comum que você tenha muitas dúvidas sobre o assunto. Reunimos algumas das principais.

Diferença entre escritura e registro

A escritura prova a compra e venda de um imóvel, mas não é suficiente para realizar a transferência completa da propriedade. Para isso, é necessário registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis.

Esse órgão é responsável por manter todo o arquivo do histórico de propriedades e seus donos em uma região, o que é realizado por meio da matrícula, sendo que cada imóvel de uma cidade é identificado por um número único.

No registro, um documento muito mais completo, são informados todos os acontecimentos relacionados ao imóvel desde a sua construção, primeiro proprietário, até os dias atuais.

Ou seja, mesmo que a escritura tenha sido lavrada, o bem somente pertencerá ao novo proprietário quando esse documento for registrado no cartório — toda a diferença entre escritura e registro.

Processo de escrituração

A escritura deve ser lavrada sempre que uma venda de imóvel for realizada. Como algumas propriedades são antigas, é possível que o documento tenha se perdido, sendo necessário lavrar um novo.

Nesse caso, o proprietário pode solicitar um novo documento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, ele precisa apresentar a matrícula do imóvel e alguns documentos que comprovem a situação regular da propriedade:

  • terreno urbano — cinco últimos IPTUs pagos, Certidão Negativa de Débitos da prefeitura e Certidão de Matrícula do Imóvel;
  • terreno rural — cinco últimos ITRs pagos, Certidão de Matrícula do Imóvel e Certidão do Imóvel Rural.

No caso de pessoas físicas, também é preciso apresentar alguns documentos como RG, CPF e certidão de casamento ou divórcio, de acordo com a situação.

Para pessoas jurídicas, o contrato social e o CNPJ também são necessários, além de algumas declarações negativas de débitos, ou seja, tudo que comprove vínculo e quitações.

Valores cobrados

Os serviços de cartório são tabelados e dependem do valor total do imóvel em questão. Desse modo, é preciso pagar o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — para lavrar qualquer documento relativo à compra e venda.

Nesse caso, o percentual pode ficar entre 2% a 3% do valor venal da propriedade, estimado pelo governo com base nos dados registrados no cartório. Ou seja, para uma propriedade de R$100 mil com uma taxa de 2%, a lavratura pode ficar em R$2 mil, mais as taxas do tabelionato, que podem chegar a R$1 mil.

Em razão disso, é interessante buscar esses valores diretamente na prefeitura para ter certeza do quanto você deverá pagar na hora de lavrar a escritura. Outro ponto muito importante é a possibilidade de contar com um desconto de 50% no pagamento do imposto na aquisição do primeiro imóvel.

Para isso, a propriedade precisa ser residencial e financiada pelo SFH — Sistema Financeiro de Habitação. Se a sua aquisição atender a esse critério, para abrir requerimento, será necessário apresentar a declaração do banco informando o valor total do imóvel, o favor financiado e o total de recursos próprios.

Periodicidade do pagamento da escritura

A escritura de imóvel não vence. Portanto, não é preciso renová-la. Se houver outro negócio de compra e venda, um novo documento deverá ser lavrado.

O ITBI é pago apenas na transferência e, após o processo, o imposto relativo ao imóvel, que deve ser pago anualmente, é o IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano.

Pré-requisitos para a sua emissão

O principal pré-requisito para a emissão da escritura é a transação de compra e venda. Para isso, ambas as partes devem comparecer ao Cartório de Registro de Imóveis com os documentos listados a seguir.

No caso dos compradores:

  • CPF e RG;
  • certidão de casamento ou nascimento;
  • pacto antenupcial registrado (se for casado);
  • profissão e endereço completo.

Para o vendedor, são exigidos:

  • cópia autenticada do CPF e RG dos proprietários do imóvel;
  • certidão de nascimento ou casamento atualizada;
  • pacto antenupcial (se for casado);
  • endereço;
  • profissão de todos os proprietários e seus devidos cônjuges.

Importância do estado civil

A propriedade comum entre casais em regime de casamento com comunhão universal de bens terá todos os documentos, incluindo a escritura e o contrato de compra e venda, assinados por ambos.

Há muitas dúvidas sobre essa questão e vale observar criteriosamente para evitar transtornos, como a venda por uma das partes sem que o outro saiba — nesse caso a transação não será válida.

Se o proprietário alegar um estado civil diferente de quando o registro do imóvel foi lavrado, deverá apresentar uma anotação na matrícula do imóvel. Ela é efetivada, depois que o proprietário abrir requerimento no Ofício de Registro de Imóveis em que o imóvel estiver registrado, para os devidos trâmites.

O requerimento só terá validade com assinatura reconhecida em cartório para solicitação da averbação do divórcio — apresentando a certidão de casamento com a averbação citada.

Outra situação que interfere no estado civil é se houver partilha de bens executada judicialmente. Nesses casos, o proprietário vendedor deve apresentar a carta de sentença expedida pelo Juiz da Vara da Família.

Caso o divórcio ocorra sem maiores formalidades, entre casais sem filhos, por exemplo, será obrigatória a apresentação da Escritura Pública de Divórcio no Registro de Imóveis, posteriormente lavrada por um Tabelionato de Notas.

Zahle

Necessidade de manter uma cópia

Não é necessário manter uma cópia da escritura do imóvel, mas se houver mais de um proprietário ou alguma situação incomum, pode ser interessante manter um ou mais documentos como esse.

Nesse caso, basta ir até o Cartório de Registro de Imóveis com a matrícula da propriedade, pagar uma taxa e solicitar a cópia. O valor cobrado pode variar de acordo com cada cartório.

Escrituração de imóvel financiado

Uma dúvida muito comum é como proceder no caso de imóveis financiados, que ainda não foram totalmente quitados. É possível realizar a escrituração da mesma forma, mas com alguns pormenores.

Nessa situação, constará uma alienação fiduciária no documento em favor do proprietário anterior. Após a quitação da propriedade, ela pode ser retirada do documento por meio de uma declaração do vendedor de que o negócio foi concluído.

Escritura pública

Quando uma negociação de compra e venda se realizar e o valor ultrapassar o equivalente a trinta vezes o salário mínimo vigente, será obrigatório lavrar a escritura pública no Cartório de Notas. Essa é uma exigência do Código Civil Brasileiro para validar a transferência de direitos sobre o imóvel.

É possível ser dispensado de lavrar uma escritura pública caso o contrato seja originado do Sistema Financeiro de Habitação ou do Sistema Financeiro Imobiliário.

Durante a confecção da escritura pública serão solicitados os documentos de praxe e diversas certidões negativas de débitos e de ações, o que exige atenção e cuidado na verificação de documentos e pendências de um determinado imóvel.

A escritura pública deve ser providenciada assim que o contrato de compra e venda for assinado. Vale dizer que o pagamento efetuado à vista garante uma escritura imediata.

Já se houver financiamento, o contrato que se faz com o banco responsável por conceder o crédito pode substituir a escritura pública por outro documento com valor legal, até que o valor financiado seja quitado em totalidade.

Se a escritura contiver alguma informação inadequada, mas simples, como um nome trocado ou dados que não impactem a medição, será possível apenas solicitar a correção no cartório de notas.

Entretanto, uma alteração de medidas ou aspectos gerais na estrutura do imóvel, dificilmente, será resolvido sem a recorrência à justiça. Portanto, a conferência criteriosa de cada documento evitará dissabores em curto, médio e longo prazo.

Transferência de imóveis

A transferência definitiva do imóvel será reconhecida somente depois que a escritura for lavrada. A Lei de Registros Públicos é clara quando exige que todas as alterações no registro dos bens sejam informadas na matricula do imóvel.

Cuidados necessários com a escritura

São muitos os detalhes na compra e venda de propriedades. Parece algo simples, como vender um imóvel e receber o dinheiro, ou comprar um bem e pagar por isso.

Seria mesmo, relativamente simples, se não houvesse questões envolvendo pendências fiscais no imóvel, separação de casais e partilha de bens, além do risco de má conduta de uma das partes.

Veja alguns dos cuidados essenciais durante o processo de escritura!

Verificar se toda a documentação está em ordem

Como dissemos, para elaborar a escritura de um imóvel, é preciso apresentar diversos documentos, além daqueles referentes ao bem. Não se esqueça de conferir cada certidão obrigatória, pois qualquer pendência pode desacelerar um processo e acarretar prejuízos aos envolvidos.

Há prazos e exigências que não devem ser burlados para garantir a idoneidade da negociação. Verifique se as principais certidões estão em dia:

  • certidão matrícula do imóvel atualizada (30 dias);
  • certidões negativas de débitos tributários de caráter municipal, estadual e federal;
  • certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho;
  • certidão negativa dos Tabeliães de Protesto;
  • Certidão Negativa de Débitos Condominiais.

Fazer as quitações necessárias

Há um imposto que deve ser pago à administração municipal, o ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. A legislação sobre esse imposto é municipal, por isso, o ideal é verificar na prefeitura da cidade sobre as particularidades.

Atenção! O STJ — Superior Tribunal de Justiça — determinou que o cálculo desse imposto tenha base no valor do bem negociado. A medida foi para evitar que as prefeituras sejam beneficiadas indevidamente com a cobrança irregular do imposto.

Pesquisar sobre o proprietário

Infelizmente, as notícias de fraudes e má-fé são recorrentes quando o assunto é negociação de bens e valores. É fundamental saber os motivos reais que levaram o proprietário a se desfazer de um imóvel.

Pesquisar sobre quem vende é evitar transtornos e o risco de perder dinheiro. Queira saber, por exemplo, se há algum processo judicial em andamento contra o proprietário do imóvel.

Em caso afirmativo, dependendo do tipo de processo, qualquer movimentação de compra e venda estará suspensa até que saia a sentença. Caso você tenha iniciado a negociação, será a hora de recuar em tempo hábil.

Como saber se o proprietário se encontra com pendências judiciais? Consulte o CPF em todos os órgãos do Estado, da Receita Federal ou, até mesmo, nos órgãos de proteção de crédito.

A condição do imóvel deve interessar a você, mas antes de tudo, é primordial saber sobre a conduta do proprietário e ter a certeza de que os problemas serão apenas nos processos burocráticos. Pense sempre em negócios e, mesmo diante de um vendedor acima de qualquer suspeita, consulte as fontes que podem mostrar se há algo errado na necessidade da venda.

O motivo de contar com uma imobiliária

Como você pôde observar ao longo deste post, há inúmeros detalhes envolvidos na documentação de compra e venda de imóveis. Isso demanda um conhecimento aprofundado da legislação e suas exigências.

Deixar passar qualquer detalhe pode prejudicar o seu negócio e fazer com que você sofra buscando soluções para problemas que poderiam facilmente ter sido evitados.

Por isso, é fundamental contar com uma imobiliária de confiança no processo de compra e venda de imóveis. Desse modo, profissionais com know how de mercado mostrarão as melhores direções, facilitando todo o tipo de transação.

Esperamos que este post tenha ajudado você a entender um pouco mais sobre a escritura de imóvel e a sua importância na hora de comprar ou vender uma propriedade.

O Moving conta com uma equipe especializada e disposta a ajudar você. Entre em contato conosco agora mesmo e conheça os nossos serviços!

 

D'oru

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38 Comentários

  1. muitos profissionais,nao conhece desse processo, conhece apenas receber a comição,nao conhece
    uma documentação,sempre deixam os cliente em duvida,e terminam desistir da compra.

    1. Olá Raimundo. Tudo bem?
      Sim. É importante que os profissionais estejam preparados para conduzir uma boa venda!

  2. Olá bom dia!
    Qualquer imóvel pode ter escritura?

    1. Uma pessoa com problemas mentais compra uma casa não tem estudos e assina um contrato de compra e venda sem reconhecer firma no cartório mora quatro anos depois volta o ex proprietário e pede pra trocar de casa com outra casa dele ele volta para casa que comprei dele ele só faz um contrato particular nós assinamos mas não reconhemos firma sai dessa casa e agora descobri que a primeira e a segunda casa dele está com as escrituras registrado no nome dele e eu descobri que sou casada oque devo fazer ????

      1. Procure um advogado, minha querida, ele poderá te judar sobre o que fazer.

  3. Faz um ano e três meses dei entrada na escritura paguei 4.000,00 quatro mil Reais. Estou preocupada pela demora. Ligo ao responsável e me enrol. Preciso saber onde e quais órgão a escritura precisa ser registrada obrigada Verônica

  4. Quero passar o imóvel comprado p meus netos …tenho o contrato de compra e venda . Meu marido e eu concordamos c isso …como devo agir ? Meus netos são menores impúberes .

    1. Faça um testamento e registre no cartório.

  5. QUERO SABER SE TEM COMO… EM UM TERRENO… TIRA UM PEDAÇO E FAZER UM USO CAMPEÃO… MESMO O TERRENO TWMDO ESCRITURA E REGISTRADO EM CARTÓRIO.. A PESSOA PEGOU 11 METRÔ DO PEDAÇO DO TERRNO…

  6. Na venda de uma propriedade rural, a vista, em qual momento o comprador deverá fazer o pagamento? Na assinatura do contrato de compra e venda? No registro do Contrato de compra e venda? Na lavratura da escritura em nome do comprador? Ou no registro do Contrato de compra e venda na matrícula do imóvel?

  7. Bom dia,
    Tenho um imóvel que comprei da caixa, com escritura pública, contrato de compra e venda, mas até hoje não registrei em cartório, agora quero vender mas os compradores querem financiar, como posso proceder? Tenho que registrar em cartório ou a pessoa pode financiar somente com essa escritura?

  8. É um absurdo os valores cobrados pelos cartórios, para fazerem escritura e registro. São tantas certidões com custos bem altos. Uma das taxas que considero um ROUBO, é o tal de ITBI. Enfim, numa venda ou compra de imóvel, somos ROUBADOS de tantas taxas que cobram através dos cartórios e a Prefeitura.

    1. Olha, os valores são altíssimos mesmo e é de cair o queixo. Infelizmente ITBI é um imposto cobrado pelo Município e não pelo Cartório. O Cartório é obrigado a fiscalizar pelo Município, e, por Lei, só podem fazer a escritura se você pagar o ITBI. Enfim, nesse caso a culpa não é do Cartório, tem que ficar bravo com as coisas certas

  9. Estou adquirindo um imóvel, no valor de 257.000,00 e o imóvel esta avaliado em 283.000,00, porém na hora de fazer o registro no cartório de imóveis, me foi cobrado para registrar em cima dos dois valores, é correto isso?

  10. Boa noite. Vendi um imóvel rural com pagamento em 2 parcelas. No contrato de compra e venda registrado diz que a primeira parcela seria paga na assinatura do contrato (o que foi feito), mas a segunda parcela seria paga na assinatura da escritura. O comprador está demorando mais do que prometeu para assinar a escritura e pagar a segunda parcela. Sem assinar a escritura e pagar a segunda parcela, ele já é o proprietário do terreno e pode entrar com tratores para mexer no terreno e plantar, por exemplo?

    1. Olá Antonio,
      A escritura pública é essencial à validade do negócio (se o terreno foi vendido a cima de 30 salário mínimos), logo para a efetividade do negócio pactuado entre vcs deverá ocorrer a escritura pública.

      Em relação à demora quanto ao pagto da segunda parte do valor do contrato, veja o prazo dado no contrato. Se já expirou a data do pagto, ou vc dará como anulado a venda ou aplicará multa pelo atraso.

      Se o contrato firmado tiver como cláusula para a efetivação e tradição do imóvel o pagto, então ele não poderá usar o imóvel enquanto não quitar. Tudo depende do contrato.

      Espero ter ajudado.

  11. Como saber se meu imóvel tem registro?

    1. Indo até o cartório de Imóveis da sua Cidade

  12. Qual a porcentagem a pagar ao advogado ao concluir a escritura do imóvel sem ter o inventário?

    1. Boa tarde Roberto.
      A porcentagem irá depender do local em que o imóvel se encontra.
      A Ordem dos Advogados de cada Estado possui valor MINIMO tabelado para cada ato.
      Busque orientação de um advogado de sua confiança.

  13. bom dia por favor me responda: onde encontro o numero do termo em uma escritura?

  14. Olá boa tarde,

    Tenho lote de terra, na área urbana e ecriturado em meu nome. Construir uma casa residencial nele, com todos os projetos devidamente realizados nos órgãos competentes.
    É necessário alterar a escritura de lote para casa residencial, e como fazer isso.

  15. Moro em SP meu irmão no PA gostaríamos de doar um imóvel. Podemos fazer de cartórios diferentes?

    Bom dia.

  16. EU TENHO UMA PROPRIEDADE RURAL EM COMUM COM OUTRA PESSOA, A MINHA PARTE SÃO 3.5 HA, A PARTE DA OUTRA PESSOA APENAS 0,70HA, ESTA PESSOA VENDEU ESTA PARTE PARA UM TERCEIRO SEM ME OFERECER E, EU TENHO INTERESSE NA AQUISIÇÃO DESTA AREA, EU POSSO EXERCER O DIREITO DE PREFERENCIA E ANULAR O NEGOCIO?

  17. todos os documentos ja estao no cartorio2 oficio de notas eu queria saber se ja esta em andamento.Comofazer,nao posso ir ate vcs pois sou uma senhora de 83anos..obrigado

  18. Escritura de uma casa pode ser feito no nome de mais de uma pessoa ?

  19. Se a certidão de registro constar uma metragem de construcao e na prefeitura. Na guia de itbi for uma metragem maior.

    O cartorio pode recusar de lavrar a escritura ??

  20. Tenho um imóvel em Guarulhos e está registrado na Penha, pois na ocasião da aquisição não havia o serviço de registro de imóveis em Guarulhos. Para registrar em Guarulhos terei de pagar as taxas como se fosse uma nova matrícula? como se fosse um imóvel que nunca fora registrado em lugar algum?

  21. Depois de alguns anos minha precisa fazer a escritura da casa. O vendedor se mudou para Campinas e agora quer cobrar 1800 pra vir ele, a esposa e o filho assinarem a escritura. Ele pode fazer isso?

  22. Aonde que posso tirar a segunda via da ESCRITURA DO LOTE

  23. O explicação mais completa sobre o assunto que já li. Ótimo trabalho!Se intuito aqui foi esclarecer todas as dúvidas, conseguiu com êxito!

  24. Como posso trocar informação por um processo em que houve uma permuta de imóvel, e acabou tendo problemas.

  25. Gostaria de saber ..em uma escritura área rural com matrícula em comum..sem definição de local destinados ..em um desmembramento é necessário a concordância de ambos e assinatura?

  26. Estou comprando um imóvel porém a escritura desse imóvel, cita apenas o lote a metragem do lote,porém nesse lote foi construída uma casa que não consta nessa escritura , qual o procedimento que tenho que fazer , será nescessário fazer uma nova escritura?

  27. No processo de venda, é possível realizar a escritura em cartório diferente do cartório da escritura original?
    Por exemplo, o imóvel está escriturado é registrado no Cartório A. Porém na venda, quero fazer a escritura no Cartório B. Isso é possível? Se sim, onde faço depois da escritura pronta….no cartório A ou no B?

  28. meus sogros tem o contrato de compra e venda mas nunca deram entrada no processo da escritura, já fazem 26 anos. Há algum problema dar entrada agora, depois de tanto tempo? O contrato está todo ok mas o antigo proprietário já faleceu

  29. Para assinatura da escritura as duas partes precisam assinar na mesma hora ou pode ser horarios diferentes ?
    Um manhã e outro a tarde

  30. Para assinatura da escritura as duas partes precisam assinar na mesma hora ou pode ser horarios diferentes ?
    Um manhã e outro a tarde

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