Turbulências macroeconômicas minam recuperação de fundos de investimentos imobiliários

Turbulências macroeconômicas minam recuperação de fundos de investimentos imobiliários

São Paulo, 21/06/2018 – O baque da greve dos caminhoneiros sobre a economia nacional e a volatilidade nos mercados globais nas últimas semanas colocaram em xeque a recuperação da indústria de fundos de investimentos imobiliários (FIIs). O setor começou o ano em um ritmo crescente de captação de recursos, mas a virada no cenário macroeconômico reduziu o apetite dos investidores por essa classe de ativos, aumentando os riscos de postergações e cancelamentos de ofertas.
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) registrou ofertas de 19 fundos neste ano até 15 de junho – considerando novos FIIs e ofertas subsequentes – um movimento que apontava para expansão frente aos anos de 2017 (27), 2016 (12) e 2015 (10).

As 19 ofertas deste ano buscaram levantar um teto de R$ 6,2 bilhões junto aos investidores. Até aqui, 14 foram encerradas, com arrecadação de R$ 3,2 bilhões dos R$ 4,2 bilhões anunciados (77% do total), montante considerado saudável por gestores de recursos. Agora, estão em andamento cinco ofertas que miram R$ 2,0 bilhões, mas já enfrentam um cenário mais restrito que deverá reduzir esse porcentual de conversão.

O FII XP Log (fundo de galpões logísticos da XP Gestão de Recursos) encerrou a captação em 5 de junho – em meio à crise dos caminhoneiros – e obteve R$ 366 milhões, correspondente a 45% do teto de R$ 805 milhões. Já o FII Pátria Edifícios Corporativos, que visa até R$ 500 milhões, anunciou na semana passada uma prorrogação do prazo da oferta, sinalizando que a atração de investidores ficou mais difícil.

“A perspectiva do primeiro trimestre era positiva para captações no mercado. A partir de maio, o clima doméstico começou a se complicar e o cenário internacional piorou bastante”, observa o sócio do BTG Pactual, Allan Hadid. O executivo cita o agravamento das incertezas políticas, a desvalorização cambial e a elevação dos juros futuros como as principais razões para a queda no fluxo de recursos. “O mercado ficou mais difícil para os fundos, especialmente para aqueles que têm gestores menos conhecidos e operações (tipos de ativos) menos triviais. O mercado está mais seletivo”, diz.

O sócio da Hedge Investments (empresa formada por ex-funcionários do Credit Suisse), André Freitas, avalia que o quadro de incertezas macroeconômicas e volatilidade nos juros futuros têm levado a uma reprecificação dos fundos pelos investidores, que agora esperam pagar menos pelas cotas ou obter um dividendo mais alto.

Freitas lembra que o comportamento dos FIIs é bastante influenciado pela NTN-B, título do Tesouro Nacional remunerado por uma taxa de juros prefixada mais a variação da inflação no período (ano de 2014 como referência). Como os FIIs não são um instrumento de renda fixa, os seus dividends yields (relação entre os dividendos pagos e o valor das cotas) pagam, historicamente, um prêmio acima de 2 pontos porcentuais (p.p.) em relação ao retorno do NTN-B de longo prazo.

Já em maio, diante da desvalorização generalizada de ativos, esse prêmio caiu para 1,3 p.p, tornando os fundos menos atrativos. Mas em junho o prêmio voltou a subir e chegou a 1,7 p.p., após elevação dos dividends yields, sugerindo que há um ajuste em andamento.

“O mercado acelerou em março e abril, com crescimento das captações. Em maio, caiu, e em junho, parou. A razão foi a reprecificação no mercado”, aponta Freitas. “A nova realidade do mercado brasileiro é que o investidor quer mais juros, pois o apetite que ele tinha antes agora não tem mais”, complementa.

Com o aumento na volatilidade dos mercados e menor apetite dos investidores, a indústria de fundos imobiliários deverá passar por uma remodelagem daqui para frente, com ofertas iniciais menores e apresentação de prospectos mais esclarecedores. Uma das tendências é o detalhamento dos ativos que serão adquiridos e a assinatura de pré-contratos com os vendedores, ao contrário de muitas ofertas em andamento, que não têm compromisso de compra de um imóvel específico.

“As ofertas vão continuar, porém, os volumes captados eventualmente ficarão menores”, estima o sócio-fundador da gestora de investimentos VBI Real Estate, Rodrigo Abbud. “Vai se ver mais trabalho na distribuição das ofertas, maior necessidade de o gestor mostrar o seu histórico em negócios imobiliários, além da comprovação da qualidade dos ativos que estão sendo buscados”, salienta. (Circe Bonatelli – circe.bonatelli@estadao.com)

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